Compre uma oportunidade, não um problema

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DEZ/15 – pág. 31

Bank of America em Downtown Orlando - Foto: Jim Carchidi
Bank of America em Downtown Orlando – Foto: Jim Carchidi

Segundo o estudo conjunto da Moody, uma das maiores analistas de risco de crédito do mundo, e da RCA – Real Capital Analytics, empresa de análise de preços de mercado de imóveis comerciais, o preço dos imóveis de primeira linha já é maior do que o de 2007, descontando inclusive o índice da inflação.

O que isso significa? Significa que os imóveis estão novamente com preços aquecidos, ainda não se pode chamar de uma bolha, mas sim dizer que as oportunidades, no mais puro termo da palavra, estão rareando. O fato de a demanda estar cada vez mais alta faz com que bons negócios somente aconteçam fora do mercado publicado – Out of the Market. Isso quer dizer que um negócio que está no mercado, e não foi rapidamente absorvido por ele, pode não ser exatamente uma oportunidade.

Exemplificando, diria que a venda dos prédios do centro da cidade de Orlando, onde está o “Regions Bank” e onde está o “Bank of America”, foi fechada sem que tivesse aparecido no mercado. Os preços não foram formidáveis, nem extremamente baixos, mas pode se dizer que, pela qualidade dos edifícios e dos inquilinos que habitam os prédios, eles seriam objeto de extremo desejo de investidores procurando algo seguro e com qualidade de localização.

Outro exemplo: os 3 hotéis, mandados a leilão pela justiça e vendidos recentemente por uma fração do preço de mercado, também aconteceram sem divulgação como venda normal. O fato do leiloeiro enviar vários e-mails aos corretores não reflete a disponibilidade no mercado, ou seja, quando alguém estava procurando pelo produto, não o encontrou nos meios de divulgação de imóveis para venda.

Foi vendido, ainda, em leilão um prédio de 88.000sf de escritórios que pertencia a uma sociedade entre duas companhias aeroespaciais responsáveis pelas naves espaciais. Com o melhor acabamento que pudesse ter, ele foi vendido por menos de $2,000,000.00. Isso mesmo, menos de $20.00/sf. Totalmente mobiliado e com alta tecnologia de internet.

Por que cito esses casos? Vejo no mercado alguns investidores procurando por coisas que não existem, ou se existem não chegarão às mãos deles neste momento. Por isso, acabam comprando coisas de difícil digestão de mercado e sem a liquidez que pensam que terão para revenda ou refinanciamento.

Para que seu rico dinheiro lhe traga lucros e benefícios (ao invés de prejuízos), verifique alguns dos indicativos de mercado como, por exemplo, empresas de consultoria imobiliária. Um feasibility study, ou estudo de viabilidade, custa normalmente na casa dos $10,000.00, mas pode trazer uma economia muito grande quando livra o investidor de um “negócio problema”.

Outro ótimo indicador de valor é o uso de bancos para financiar a propriedade que se compra. Os bancos têm departamentos e funcionários de gabarito suficiente que lutam para liberar o banco de futuros problemas por falta de pagamento. Por esse motivo, contratam experts e possuem um time de underwritting (traduzindo literalmente: são os que assinam embaixo para aprovar uma transação). Esse pessoal tem acesso a informações de mercado e comparativos, bem como fazem a leitura da propriedade por um lado estritamente financeiro e não emocional. O famoso appraisal também deve entrar em campo. Ele é ótimo indicador de valor e serve de referência para saber dos prós e contras e da distinção entre valor e preço.

O mais tradicional consultor no mercado imobiliário, o corretor, deve ser consultado sempre, pois ele deve mostrar conhecimento do que está fazendo. Não apenas apresentar o negócio, mas também mostrar os detalhes técnico-financeiros de como o dinheiro vai voltar ou de como se pagará. Ele tem que estar preparado para lhe dar muito mais do que uma simples apresentação. Embora não se possa, de forma alguma, “fiar” em uma apresentação feita por um corretor; o comprador, sendo hábil em ter o volume de capital para entrar em uma compra, deve ter suficiente conhecimento e dinheiro para contratar os especialistas que o livrem de um mau negócio ou de um erroneamente apresentado.

Assim como corretores de imóveis residenciais podem e tentam vender imóveis comerciais, os advogados de outros setores acabam se prontificando a dar instruções para compra de imóveis comerciais. Se algo ocorrer, não há porque se culpar um ou outro, pois a escolha é de quem faz o cheque. Tanto o corretor como o advogado estão em seus direitos e obrigação de fazer seu trabalho. Achar o culpado quando as coisas dão erradas não resolve os prejuízos e de nada adianta, porque quem escolheu poderia ter procurado um especialista.

 Regions Bank Tower
Regions Bank Tower

Focos de bons negócios

Quando a revenda está super procurada, deve-se buscar nichos ou terrenos para construir. Os nichos são ótimos conceitos de investimento quando se tem alguma experiência anterior, mesmo de outros países, ou conhecimento técnico. Como exemplo, tem-se a falta de imóveis para aluguel para consultórios médicos etc.

Fazer um projeto novo é uma odisseia que, depois de atravessada pela primeira vez, clareia as ideias de como funciona o sistema. Se for por esse caminho, realize um novo investimento imobiliário mais modesto antes dos grandes projetos que tenha em mente. Não se perca com o prazo, é demorado mesmo. Uma aprovação de projeto pode demorar mais de um ano e um “habite-se”alguns meses. Sem contar com um coeficiente de erro alto para o planejamento e a entrega, não adianta ficar focando em tempo de construção. Esse é o tempo mais bem usado, pois um General Contractor só deve receber seu lucro quando a construção acaba.

Muitos outros pequenos/grandes mercados, tais como compra de casas para reforma, transformação de uso de propriedade, são eminentemente negócios de visão e conhecimento. Há alguns anos, ajudamos um fundo vindo da Polônia a comprar casas na Flórida. Só na área do Osceola foram mais de 150 e o total chegou a quase 1,000. Depois de arrumados e vendidos, a expectativa de retorno foi dos 20% ao ano.
Às vezes, no dia a dia parece que um grupo está comprando uma casa aqui e outra ali; mas, quando ele faz disso um business plan e encontra mais parceiros, ele pode fazer uma economia de escala e ter uma carteira de milhões de dólares. Mesmo em um mercado aquecido, sempre haverá oportunidades nos imóveis residenciais.

Sugiro aos corretores locais que procurem aqueles que compraram casas na época do dólar baixo. Um bom modelo de negócio pode atrair investidores que estariam capitalizados e prestes a fechar um em velocidade maior do que a usual para que o proprietário saia fora do problema rapidamente. Assim comprador e corretor ganham, e o proprietário da casa não perde seu imóvel para um banco. Esse é um dos exemplos de nicho a que me refiro.


Antonio Romano
www.atlanticexpress4.com
antonioromano@gmail.com