Construir casa nova ou consertar para vender?

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JUL/2015 – pág. 34

Muitas pessoas perguntam qual a melhor forma de investimento imobiliário para o momento atual: seria melhor comprar um lote vazio e construir uma casa, ou comprar uma já existente – de preferência que esteja com distress (bank owned, short sale) – e se tiver necessidade de reformas, depois vendê-la (o que chamamos de “flip”).

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Acredito que, para decidir, em primeiro lugar será necessário realizar um estudo da região onde quer fazer o investimento, ou seja, se ela tem rotatividade de venda rápida (em torno de 3 ou 4 meses em média), qual o valor de mercado (sugiro contratar um profissional da área de real estate/imobiliária para fazer um CMA – Comparative Market Analize – para saber ao certo por qual valor a área pode ser vendida). Será necessário, ainda, contratar um profissional de construção para avaliar o valor de custo das reformas (caso precise). Lembre-se: as leis de construção exigidas pela prefeitura local são rigorosas, por isso, sugiro contratar um profissional licenciado, para evitar problemas futuros, caso necessite adquirir um Building, Electric, Plumbing, Mechanical Permit de construção.

O tipo de investimento define se é melhor comprar um terreno para construir. Normalmente, o interessante é adquirir um lote que esteja certificado pelo condado (ou cidade) onde se possa construir mais de uma casa para compensar o tipo de investimento (caso seja uma região onde não se pode vender por valor muito alto). Geralmente, o custo de implantação de construção pode ficar muito alto, porém, se for uma Custom Home que tenha mercado para vender por um valor suficiente para cobrir as despesas em geral, será melhor.

Existem locais autorizados para construir 8 townhouses por cada acre de área ou até mais (high density zoning). Cálculos devem ser feitos e a infraestrutura para a construção, ou seja, terraplanagem e saneamento básico, água, luz etc. devem ser verificados, bem como se haverá necessidade de retention pond (um local para reter água da chuva se houver excesso de água). Normalmente, para esse tipo de investimento, eu recomendo construir a infraestrutura da área destinada para a construção, deixando os lotes prontos. Porém, para o valor do investimento não ficar muito alto, seria interessante construir um bloco de townhouses (com 2, 4, 6 ou 8 por cada bloco, dependendo do que cabe no orçamento inicial) e deixar como model home. Em seguida, contratar uma companhia imobiliária e listar o empreendimento no mercado, fazendo a parte de venda, em que o próprio comprador pagaria para a construtora, financiando com um banco ou com recursos próprios. Nesse caso, não haveria necessidade de construir todas as townhouses, somente o investimento inicial (compra do terreno, contratação de um arquiteto e de um construtor para infraestrutura e primeira fase da obra com as townhouses como amostra). Deve-se contratar uma empresa imobiliária ligada a uma empresa de marketing para elaborar a parte de venda.

Lino Cervino
Engenheiro Civil no Brasil e State 
Certified General Contractor nos EUA.
www.focusbulders.net
linocervino@nossagente.net