País das Oportunidades

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FEV/15 – pág. 38

O artigo Espertinhos com um Picareta chamou-me a atenção. Muito triste saber que, a milhares de quilômetros do Brasil, ainda existem casos que motivem reações como essa em uma sociedade onde há tantas oportunidades e tantos bons negócios, que proíbem um empresário ou investidor de se meter em negócios errados com a intenção de ganhar vantagens.Quem tem a oportunidade de ajudar, ou melhor, quem for contratado para indicar ou intermediar negócios deve fazer muito esforço para encontrá-los, pois eles são abundantes neste país. Não será na internet ou nos websites de imóveis ou de negócios que as oportunidades serão encontradas. Elas estão muito mais na forma com que os negócios são conduzidos do que nos valores pedidos.

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Vou explicar: há alguns anos, uma indústria de queijos procurava um galpão – com no máximo 12,000 pés quadrados – para instalar uma fábrica nova na região de Orlando. O orçamento do comprador era na faixa dos $100 por pé quadrado. Não encontrei nada que fosse interessante nesse tamanho e passei a aumentar o raio de localização, bem como o tamanho do imóvel. Finalmente, encontrei um imóvel com mais de 50,000 pés, por menos de $60 por pé quadrado, que ainda possuía uma área refrigerada de mais de 10ksf: ideal para o fim que o cliente queria. Colocamos a propriedade sob contrato e conseguimos convencer o dono a financiá-lo, assim o dinheiro que o cliente dos queijos tinha para investir era suficiente para a entrada e benfeitorias para se estabelecer.

Em seguida, transformei a propriedade em condomínio e coloquei para vender no mercado a parte que o cliente não precisava em pequenos espaços. Logo, apareceu um comprador que pagou o preço de mercado (na faixa de $90.00 por pé quadrado), acabamos vendendo a metade do imóvel para essa empresa de eletrônicos de Illinois. Eles ficaram muito satisfeitos por ter comprado abaixo do preço e meus clientes muito mais por ficaremcom o dobro do tamanho pelo preço que estimavam gastar com a metade. Resumindo, não foi o que o cliente pediu, mas sim a oportunidade. Não havia o que ele queria no mercado, mas sim o que foi possível criar com a propriedade para que virasse uma oportunidade.
Mesmo raciocínio foi usado no Orlando Crossing, vendido ao Grupo da Perfumeland, e o galpão da Vanguard, onde está o I Drive, Indoor Kart hoje. Os compradores buscavam um galpão de 16,000 pés para repor o outro, que era de 8.000, e acabaram comprando mais de 200,000 pés quadrados. Não precisa fazer “pilantragem” para obter um bom negócio e ganhar dinheiro. É bem possível que se consiga ótimo negócio se for administrado de forma a encaixar a oportunidade naquilo que o cliente necessita. São requisitos do corretor ou de quem esteja interessado em comprar o acesso aos meios de informação que levem ao bom negócio ou o que chamamos de oportunidade: bom conhecimento das leis e contatos.

Como identificar uma boa oportunidade

Fui recentemente a um banco procurar o que havia de propriedades e encontrei um complexo de escritórios e comércio com um total de 15,000 pés, por pouco mais de $20.00 por pé quadrado. Boa localização, ao lado de um McDonald’s, porém com problemas de administração e quase sem inquilinos. O problema deverá ser resolvido com administração de lease e investimento em melhorias no prédio. Não se deve verificar apenas o preço, mas o que levou o vendedor a aceitá-lo.O empreendedor deve ter flexibilidade e inteligência para entender como é possível transformar um negócio normal em oportunidade. O intermediário não necessita “passar a perna” em alguém ou vender “gato por lebre”, porque os registros públicos são totalmente transparentes. Quando a pessoa lesada ou enganada encontrar a realidade, só há o que perder de lado a lado.

Negócios são diferentes de imóveis

Sempre tento explicar a necessidade de usar imóveis para alavancar os negócios. Não é à toa que grandes redes de restaurantes e supermercados estão cada vez mais fazendo exatamente isso. Se o investidor ou corretor souber buscar o terreno certo para uma franquia nacional com um grau alto de crédito, tipo A, B, C, esse terreno que parecia ser mais um imóvel a preço normal pode se transformar em um pote de ouro. Exemplo: Walgreens, na esquina da Orange Blossom com a Sand Lake Rd. O que era o Drive Thru de um banco foi comprado por um investidor a um preço alto de mais de $3 milhões, daí assinou um contrato com o Walgreens, construiu e vendeu pela bagatela de $10.2 milhões. Considerando o valor gasto na construção, o dinheiro dobrou em menos de 2 anos. Considerando o Cash on Cash, o dinheiro investido talvez tenha quintuplicado.

Algumas conclusões:

• não precisa fazer coisa errada para ganhar dinheiro ou para tirar proveito de alguém;
• América é o celeiro das oportunidades;
• a oportunidade não está esperando você;
• o que parece ser muito bom, às vezes, engana;
• a grande oportunidade está na adequação do que está no mercado nos moldes de quem está investindo;
• há uma fonte inesgotável de bons negócios, desde que eles sejam devidamente avaliados por quem sabe o que está fazendo;
• negócios podem ser muito mais alavancados usando imóveis;
• imóveis aparentemente sem liquidez serão transformados em oportunidades se quem está investindo souber o que fazer com ele e avaliar o seu risco;
• comprar “tamanho grande” e saber vender em espaços menores é via de regra muito lucrativo em imóveis comerciais.

Antonio Romano
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