COLUNA NOSSA GENTE || MERCADO IMOBILIÁRIO || Vera Mendonça
Todos os compradores em diferentes ciclos do Mercado Imobiliário encontram dificuldades. Os compradores que conseguem manter a perspectiva das coisas ainda conseguem se qualificar para o empréstimo e assinam o contrato da compra do imovel.
O Mercado Imobiliário tem sido meio louco nos últimos anos. Os recentes aumentos de juros só pioraram a situação para clientes que estão buscando comprar um imove,l e pensando em obter um empréstimo para a compra.
Aqui estão algumas maneiras que permitirão aos compradores se manterem no jogo:
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É compreensível que alguns clientes preocupados olhem para o alto valor dos imóveis, aumento no valor dos juros e baixo inventário de imóveis e decidam esperar mais para comprar a sua nova casa. Pelo menos por enquanto, ou talvez para sempre.
Mas não existe nenhuma garantia que alguma destas variáveis se torne mais amigável ao comprador em um futuro próximo. E nesse meio tempo, clientes estão gastando o seu tempo em uma casa, bairro ou cidade, onde eles não gostariam de estar, ou pior, gastando dinheiro em aluguel que jamais será recuperado.
Inicialmente, a solução óbvia seria buscar por uma casa menor do que pensavam comprar, ou ainda localizada em um bairro em que a procura não seja tão grande. Ou mesmo comprar uma casa que dependesse de melhorias, e esperar por melhores condições financeiras para fazer os reparos necessários.
E os Juros?
Os clientes também poderão ficar receosos em comprar uma casa, quando souberem que os juros em um empréstimo de 30 anos pulou de 3% no ano passado para 5% neste ano. Isto é certamente um aspecto negativo, mas não tão negativo quanto os compradores pensam.
Vamos dizer que, um ano atrás, seus clientes estavam planejando comprar uma casa de $500,000; que teriam $100,000 para dar de entrada e financiaram $400,000 em um empréstimo de 30 anos com juros de 3%.
O seu pagamento mensal seria de $1,686. Mantendo os mesmos dados, porém com juros de 5%, o novo pagamento mensal seria de $2147. Ou seja, um aumento mensal de mais ou menos $461. Infelizmente, um custo extra que, espero, não seja capaz de tornar a casa fora do alcance do cliente. Mas, mesmo que este valor seja exorbitante para a situação atual, os clientes não devem desistir.
Lidando Com a Realidade
Se para o cliente, o limite máximo da mensalidade tiver que ser de $1686, com 5% em um empréstimo de 30 anos, ele ainda poderá comprar a sua casa de $400,000 com $100,000 de entrada. Ou mesmo comprar uma casa de $500,000, e se tiver condições financeiras,e alterar a entrada para $200,000, mantendo o pagamento mensal do empréstimo no valor de $1686.
Poderia também considerar um empréstimo com prazo de vida menor, o que envolveria juros mais baixos – um empréstimo de 15 anos tem juros por volta de 100 pontos mais baixo do que os de 30 anos. Mas, mesmo com o empréstimo de 15 anos, o pagamento de $400,000 com juros de 4% teria mensalidade de $3163. Isso significaria uma mensalidade em torno de $1000 a mais do que um pagamento a 5% no empréstimo de 30 anos.
E, finalmente, é possível negociar com o banco um empréstimo com juros ajustáveis (ARM). Os juros para um empréstimo de 5/1 ARM (fixo pelos primeiros 5 anos e potencialmente ajustável anualmente depois deste tempo) cobram uma média de juros de 4% ao ano.
Mas, empréstimos com juros ajustáveis podem ser mais difíceis de se conseguir do que empréstimos tradicionais com juros fixos. Depois dos primeiros cinco anos, os juros poderão subir. Por este motivo, o ARM funciona melhor nos casos de proprietários que pensam/esperam que poderão refinanciar com juros mais baixos e fixos nos próximos anos, ou só habitarão a casa pelos próximos cinco anos.
Estrategia
Existe uma provável solução para os clientes que provavelmente ficarão nas suas casas no futuro mas não conseguem lidar com pagamentos mais altos nos empréstimos de 30 ou 15 anos, e não querem arriscar os juros ajustáveis.
Primeiro, deveriam se informar no seu banco quanto custa comprar pontos iniciais (uma taxa cobrada ao comprador) para abaixar seus juros em um empréstimo de 30 anos. Isso para que o cliente consiga arcar com os pagamentos mensais do empréstimo.
De acordo com Bankrate.com, dependendo do banco, os pontos normalmente custam 1% do total do empréstimo para cada 0.25% em que os juros baixem. Por isso, em teoria, em um empréstimo de $400,000 o cliente poderia pagar $32,000 para reduzir os seus juros de 5% para 3%. Eles teriam que ficar na casa um pouco menos de 6 anos para que o pagamento mensal de 3% se auto pagar, no valor dos $32,000 pagos inicialmente.
Private Mortgage Insurance (PMI)
Comprar pontos pode comer muito do dinheiro que seria usado como entrada, eliminando a possibilidade do comprador de colocar pelo menos 20% de entrada do preço do imovel (obrigando assim o comprador a pagar PMI).
O custo de PMI depende de vários fatores, incluindo o tamanho da entrada e o histórico de crédito do comprador. O gasto, em média, é por volta de um custo anual de 0.5%. isto significa que estes empréstimos teriam $166 meses em PMI adicionado ao empréstimo do banco no valor de $400,000. O PMI não existirá para sempre; poderá ser cancelado quando o comprador chegar ao preço de 20% do valor da casa. Isto pode ser devido ao preço da casa ter subido ou por estar quitando a dívida mensalmente, ou os dois. De acordo com o Homeowner ‘s Protection Act de 1998, o banco deve cancelar o PMI quando o imovel atingir 22% do valor do imovel, de acordo com o preço da compra. Neste período, os clientes desfrutarão de sua casa e de seus sonhos, e dos baixos juros que provavelmente não verão mais.
Fonte: Kevin McKinley; McKinley Money LLC
