Dez diligências antes de comprar uma propriedade comercial

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AGO/14 – pág. 57

Achei muito interessante este assunto postado no blog do advogado Spencer Munns, sobre as diligências que o empreendedor deve fazer antes de comprar qualquer terreno. Sendo de um advogado com muitos anos no mercado, sinto-me mais seguro em passar essas informações, que devem ser colocadas em prática quando somos contratados para isso.

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I. Restrições no zoneamento da propriedade

Na hora de desenvolver o projeto, será necessário atender diversos fatores que interferem na construção e também no lote, tais como número de vagas suficientes, ajardinamento para formar um abafador de som, calçadas e sistema de águas pluviais etc. Antes de comprar, deve-se fazer um pré-projeto e apresentá-lo para o serviço de zoneamento da cidade onde a propriedade está para assegurar de que o tamanho do desenho conceitual está aprovado.

II. Infraestrutura necessária para suportar novo empreendimento

A infraestrutura da região, onde será feito o novo projeto, tem que ter capacidade para suportar a nova demanda da estrutura básica, como tráfego, águas pluviais, água potável, energia elétrica etc., o que pode ser avaliado antes de o poder público garantir a sua aprovação. No caso de existir deficiência em qualquer uma das áreas relativas à capacidade instalada com a que vai ser instalada, isso pode ser superado desde que se esteja disposto a pagar por esses “upgrades” pelos provedores de infraestrutura. O custo deve ser bem avaliado para poder atender ao que será requerido pelos órgãos gestores da infraestrutura da cidade ou do condado.

III. O zoneamento atual não autoriza o uso esperado

Geralmente, há três respostas para um requerimento de troca de zoneamento: a aprovação para o que se quer, a aprovação condicional (ou chamada de exceção específica) e a reprovação. O fato de uma propriedade não estar zoneada para o que se espera não significa que se deva desistir da compra, porém é importante saber a possibilidade de se obter a aprovação para ser refeito o zoneamento daquela propriedade especificamente. Os vizinhos e os comissários da cidade devem votar para a aprovação ou não. Obter aprovação para mudar zoneamento acontece com certa frequência, portanto é importante conhecer as outras requisições para verificar as dificuldades das outras aprovações.

IV. Mapa do futuro uso do terreno

É imprescindível verificar se a propriedade avaliada está enquadrada no Mapa de Futuro Uso. Esse mapa revela o que está sendo esperado no futuro das propriedades naquela área da cidade. Por exemplo, a propriedade ser agricultural e ter resistência para passar a comercial. Entretanto, o mapa do futuro uso da propriedade pode ter designado aquela área para ser industrial ou residencial. Em casos assim, é necessário obter mudança no plano do futuro uso para poder determinar a real possibilidade de mudança em relação à designação anterior.

V. A pesquisa da história da escritura da propriedade não está clara

A opinião sobre a qualidade da escritura pode ser superada por um “survey”, anulando qualquer conflito que visualmente exista. As discrepâncias nas escrituras podem ser simples erros ortográficos ou complexos erros a serem enfrentados pelo dono atual. Deixe sempre o dono resolver essas incorreções antes de decidir a compra.

VI. O exame topográfico (survey) mostra a falta de serviços básicos até a propriedade

Se o levantamento topográfico mostrar que serviços básicos estão localizados na periferia da área, a necessidade de conectar ou aumentar a capacidade das dimensões dos canos tem um custo, que deve ser acrescido ao do projeto. Por outro lado, a falta completa desses insumos deve gerar uma bandeira vermelha no projeto, uma vez que linhas de esgoto e de água, para serem levadas até o terreno, são muito custosas e muito demoradas. Outras complicações podem acontecer. Depende do que aparecer no exame topográfico e geotécnico. Se o acúmulo de problemas e custos levarem à conclusão pela não aquisição do terreno, converse com o vendedor sobre possível renegociação.

VII. O terreno localiza-se em zona de alagamentos

Se o exame topográfico indicar que uma parte do terreno fica em zona de alagamentos, será necessário deixar um espaço para a estocagem de água, como um pequeno lago. Um engenheiro civil pode calcular o volume e as opções para estocagem dessa água. Além de armazenar a água, pode ser que o excesso dela deva ser transferido, gerando custos. Fique atento!

VII. O terreno tem uma parte alagada ou pantaneira

Se a propriedade estiver localizada em área pantaneira, isso pode representar um custo significativo para manter o ‘equilíbrio pantaneiro’ daquela região. Esses custos seriam para comprar uma área pantaneira e trocar pela que se apresenta no terreno. Dependendo da extensão dessas áreas e da qualidade delas, a utilização do terreno pode ser inviabilizada para o empreendimento pretendido.

IX. Exame geotécnico apresenta solo sem condições de uso

Esse exame pode apresentar uma qualidade de solo que não é própria para absorver a água a ser depositada na área de retenção. Pode revelar, ainda, a potencial existência de um sumidouro (uma cavidade na rocha). Com o grande número de sumidouros existentes na Flórida, se o exame geotécnico revelar qualquer indício desse tipo de solo, vale a pena rever o preço-benefício dessa compra.

X. Dificuldades de acesso ao terreno por rua ou estrada

No mercado atual de consumo, a facilidade ou a dificuldade de acesso ao terreno pode ser um parâmetro determinante para o sucesso de qualquer empreendimento. Devido ao excesso de propriedades empreendidas, o tráfego está aumentando muito. Se o acesso para a propriedade limitar o número de clientes para um possível desenvolvimento, é prudente evitar a compra desse terreno.

Mais algumas prioridades poderiam ser citadas, no entanto, com as diligências apresentadas, as possibilidades de errar tornam-se muito reduzidas. É importante esclarecer que o comprador deve ter absoluta discrição a respeito da qualidade do que está sendo planejado para a construção na área. Muitas vezes, as pessoas escolhem locais totalmente fora de lógica para empreendimentos, mas ninguém deve recomendar ou opinar, a não ser um “expert” contratado para esse fim.

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