Como vencer o desafio de obter a entrada para comprar um imóvel

Edição de junho/2017 -pág.33

Economizar para dar entrada em um imóvel é o maior obstáculo encontrado por muitos que querem ter sua própria casa, principalmente para aqueles que querem deixar de pagar aluguel. Mais de 2/3 dentre eles consideram que poupar dinheiro para dar entrada na sua casa é o primeiro obstáculo para a compra dela, segundo uma pesquisa recentemente efetuada pela companhia Zillow. Segurança no emprego e poucas casas disponíveis no mercado imobiliário são o segundo e terceiro obstáculos, respectivamente.

Apesar de existirem empréstimos de até 3% de entrada, os preços altos das casas, principalmente nas áreas costais, fazem com que a entrada seja elevada. Apesar disso, muitos que estão comprando sua casa pela primeira vez conseguem economizar o bastante sozinhos, de acordo com a NAR – National Association of Realtors. 76% usaram dinheiro de poupança no ano passado para dar entrada em uma casa.

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Como conseguir juntar o suficiente para a entrada de um imóvel? Seguem algumas dicas:

1. comece a economizar agora. Quem vive de aluguel quer saber quanto a mais será gasto por mês com a compra do seu próprio imóvel. É necessário separar um valor maior, excluindo aluguel, água e luz. Isso ajudará de duas formas: aprender a economizar e acostumar-se a ter maiores gastos como proprietário de imóvel. Abrir uma poupança com a finalidade de ser usada como entrada do imóvel é excelente estratégia. Lembre-se de que também haverá os gastos da venda final “closing costs”;
2. o tipo de empréstimo a ser feito determina o valor da entrada necessária para a compra. Durante muitos anos no passado, o valor da entrada para a compra de um imóvel era de 20%. Esse valor ajudaria a manter o pagamento mensal mais baixo e também reduziria o pagamento de PMI – Private Mortgage Insurance. Mas, com o aumento do preço das casas, essa prática diminuiu muito. Empréstimos com 3% de entrada tornaram-se mais comuns atualmente. Como resultado e de acordo com a NAR, a entrada média, nos últimos 4 anos, passou a ser 10% de entrada. O mercado imobiliário não é 20% de entrada ou nada, diz Greg McBride, Analista Financeiro do Bankrate.com. Até se consegue comprar uma casa com valor menor de entrada, mas precisa ter o dinheiro para os gastos da venda final. Bancos fazem empréstimos protegidos por institutos financeiros governamentais, como Fannie Mae e Freddie Mac, que exigem 3% de entrada. Os proprietários do imóvel podem pedir para que o PMI seja removido quando o valor do empréstimo alcançar 80% do valor total do imóvel (lembre-se disto: se a entrada foi 3%, o financiamento ficou em 97%). Compradores com crédito não muito bom terão mais chances de conseguir empréstimos protegidos pelo governo. Os empréstimos FHA requerem uma entrada de 3.5%; mas, depois de chegar aos 20% para remover o PMI, o proprietário terá que refinanciar esse empréstimo. O PMI pode ser descontado no imposto de renda. Os compradores veteranos militares, os que estão servindo o país (ou em algumas áreas rurais) não precisam poupar para a entrada do imóvel, pois para eles existem os empréstimos VA e USDA, com zero de entrada para os que se qualificam;
3. tente outras alternativas, como deixar de fazer refeições fora de casa e viajar. De acordo com a NAR, 25% dos que compraram casa pela primeira vez em 2016 usaram dinheiro oferecido pelos parentes ou amigos para complementar a entrada. E mais de 10% usaram o fundo de aposentados sem penalidade. Mas leve em consideração que quando se retira uma quantia grande do fundo de aposentado 401K, ou IRA, esse valor menor não crescerá tanto para a aposentadoria. Pessoas de baixa ou moderada renda, professores ou funcionários públicos, poderão se qualificar para a assistência com a entrada através de muitos programas em nível federal, estadual ou local, que têm a finalidade de ajudar os compradores de imóveis. Existem mais de 2.100 programas que podem ajudar com a entrada e com os gastos finais da compra, por intermédio de empréstimos que, às vezes, com o passar do tempo, perdoam essa dívida ou exigem pagamento somente quando a casa for vendida, de acordo com Down Payment Resource;
4. um novo conceito para pagamento da entrada é permitir que investidores ajudem com algum valor em troca de eles serem donos de parte da valorização dela. Unison, em São Francisco, tem um programa disponível em 12 estados e no Distrito de Columbia, que oferece até 10% dos 20% da entrada de uma casa. Isso não é um empréstimo e o dono da casa não devolverá o valor “emprestado”, bem como se beneficiará de uma entrada de 20%. Existem vários cenários para a devolução desse valor, mas essencialmente a companhia quer 35% do ganho do imóvel na venda da casa. Se o valor da casa baixar, a companhia também sofre com a perda e poderá receber menos do que o valor investido inicialmente. Se o proprietário não vender a casa em um prazo de 30 anos, um avaliador será usado para informar quanto a Unison terá direito de receber. O proprietário pode comprar a parte da Unison após o terceiro ano. Unison não tem parte no ganho dos pagamentos efetuados pelo proprietário ou de investimentos efetuados na casa (como uma remodelação da cozinha).

Essa transação é muito clara, diz McBride, a futura valorização do imóvel será dividida com o investidor. Não se esqueça de que a valorização do imóvel é uma das formas mais utilizadas pelos americanos como fonte de aposentadoria. Então, tenha a certeza de que você não está arruinando o seu futuro só para comprar uma casa mais cara agora. A possibilidade de perder grande parte da valorização da casa no futuro não fez Courtney DeAnda desistir de usar o programa da Unison para dobrar os $52,000 de entrada na compra de sua casa. Ela e seu esposo, James, que têm 3 filhos, recentemente colocaram um depósito em uma casa de cinco quartos e três banheiros em Vacaville, Califórnia, com um preço de $468,000. O casal espera economizar $417/mês usando o programa da Unison. “É o preço que temos que pagar para comprar a casa que realmente amamos. Nós não vemos nada de negativo no uso deste programa”, diz DeAnda (28 anos).

Fontes: 2017 The Canadian Press, Alex Veiga e Florida Realtors Association.