Tirando Dúvidas: Venda de imóveis e negócios

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JAN/14 – pág. 51

Respostas para perguntas frequentes quanto à venda de imóveis e negócios. Perguntas que constantemente são apresentadas e que acredito ter utilidade para interessados em investir ou iniciar seus negócios nos Estados Unidos. Selecionei algumas.

Foto: Reprodução
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1. A ideia é saber se nos adaptaremos à cultura. Neste ínterim, poderemos optar pela imigração, através do Visto Investidor. O que fazer?
Antonio Romano: Consulte um ADVOGADO, nunca uma pessoa que não seja advogado nos EUA. Cuidado com palpites e com curiosos. Envolve dinheiro e problemas pessoais se não contratar a pessoa correta. Não comece absolutamente nada se não tiver certeza que está absolutamente legal para fazê-lo. A ideia de começar antes para ver se dá certo e depois buscar uma forma de se legalizar são erradas. Qualquer decisão deve estar amparada pelos conselhos de um advogado.

2. Temos até $ 1 milhão para investir em imóveis comerciais, com inquilinos fortes e contratos de longo prazo parecem interessantes. Você tem acesso a esse mercado?
Antonio Romano: O valor a investir é um fator importante, porém sem muitas possibilidades de acesso a grandes inquilinos, devido aos valores dos imóveis que alugam. Por exemplo, o Walgreens, na esquina da Sand Lake com OBT, foi vendido no começo de 2013 por $10,2 milhões. Não é por ser uma loja grande, mas por ser uma loja lucrativa, mesmo pagando aluguel alto. Em Miami Beach, há um Wallgreens que foi vendido por quase $1,000 por pé quadrado. Quase 5 vezes o valor de outro estabelecimento. Isso porque a rentabilidade faz com que se paguem aluguéis proporcionais aos lucros e, assim, o imóvel ganha valor pelo que vende e não pelo que ele custa para ser construído. Entretanto, existem sempre outros imóveis com inquilinos bons e até nacionais como lojas de autopeças e serviço de oficina. Procure sempre um corretor especializado para sua área de interesse. Nos EUA, existem corretores especializados para negócios e corretores para residências.

3. Gostaríamos de comprar algum imóvel e estamos procurando em diversos sites para ir atrás dos vendedores. Isso é normal nos Estados Unidos?
Antonio Romano: Se vocês forem fazer sua própria pesquisa e estão indo direto aos vendedores ou seus corretores (que fazem a venda), terão dificuldades em contratar um corretor para representá-los. O corretor na América faz muito mais do que só ir a sites e procurar oportunidades. Porém tem que ser de sua confiança e mais do que tudo ter exclusividade. Não pode perder tempo em buscar oportunidades que não estão no mercado e saber que seus clientes estão conversando com diversos corretores ao mesmo tempo. O grau de confiança tem que ser recíproco. Por outro lado, sua vantagem em ter esse corretor exclusivo é que ele vai lhe abrir acesso aos negócios que não estão no mercado. Negócios que estão de posse de bancos ou em processo de foreclosure, bem como outros como ‘pacotes’ de imóveis, ‘tape’, notas etc. Um excelente corretor vai oferecer a você negócios em todos os EUA.

4. Estamos querendo mudar e sabemos que não é um caminho simples, pois devido ao planejamento tributário, o caminho passa por fazer a operação através de abertura de empresa. Qual é o seu conselho?
Antonio Romano: Não há nada disso. Vocês tem que ser orientados por um tributarista ou planejador financeiro, mas aqui é extremamente simples fazer negócio, não precisa obrigatoriamente abrir uma empresa. Mas aconselho a procurar um advogado tributarista que vai esclarecer tudo pelo preço de uma consulta. São comuns os enganos feitos por ter ouvido falar de alguém ou recebendo conselhos de leigos e curiosos. Pessoalmente, nunca encontrei tanta facilidade em montar empresas e pagar o mínimo de impostos legalmente, sempre ajudado por um advogado ou um auditor contábil. Só ouça um especialista.

5. Compramos uma casa com um corretor e acabamos ficando amigo dele. Gostaríamos de continuar trabalhando com ele, mas não estamos vendo o mesmo trabalho quando se trata de imóveis comerciais, o senhor tem alguma sugestão?
Antonio Romano: Peça ao seu corretor para indicá-lo a um corretor especializado em negócios. Por exemplo, dou assistências aos colegas da área residencial e cobro uma percentagem de 2% sobre o valor da compra, pagas pelo comprador no ato do fechamento. A compra de um negócio tem muito mais variáveis do que a compra de uma residência. Muitas vezes, é preciso a consulta de engenheiros e arquitetos que mais se adequam ao projeto, profissionais especializados para fazer inspeções na propriedade e um advogado para assessorar na parte técnica do título, ou escritura e mesmo junto aos órgãos governamentais para saber sobre o zoneamento e se seu negócio pode ser aberto na área pretendida. Se seu corretor for realmente seu amigo, com certeza não se oporá a você trabalhar com um corretor especializado.

6. Tenho lido seus comentários sobre imóveis e gostaria de saber sobre suas qualificações e contatos, pode divulgar isso?
Antonio Romano: Tenho licença de corretor de imóveis na Flórida e sou formado em intermediação de financiamentos. Além de alguns cursos de extensão na área de financiamento imobiliário. Tenho formação universitária no Brasil na área de Engenharia, também sou formado em Economia e algumas especializações na área de Marketing e Transporte Público. Tenho MBA (inc) na Flórida. Meus telefones de contato estão no meu web site: www.atlanticexpress4.com
Se quiser ter literatura maior sobre alguns tópicos, pode ter acesso a artigos na internet:
http://www.nossagente.net/antonio-romano-materias

Foto: Reprodução
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7. Que tipo de mercadorias eu posso intermediar do Brasil para os Estados Unidos?
Antonio Romano: Há um mar de negócios ainda inexplorado entre os dois países, bem aos nossos olhos. Se você está interessada em intermediar negócios de commodities ou bens entre os dois países, pode nutrir-se de informações através do departamento de negócios internacionais que os dois países mantêm.
Vai notar, por exemplo, que há cerca de 30 navios graneleiros que levam betume para a Paraíba desde o Texas e voltam vazios. Estamos falando de navios de 35000 toneladas. Por outro lado, a Flórida é paupérrima em pedras para construção, e o norte dos Estados Unidos consome muito sal por causa do frio. Dois insumos abundantes no Nordeste brasileiro (pedras e sal). Só por diletantismo: 30 x 35000 = 1 050 000 toneladas. Se você ganhar $1/tonelada em intermediar esses commodities, vai ganhar $1 milhão ao ano.

8. Tenho investidores no Brasil que querem comprar negócios nos EUA, o que devo fazer?
Antonio Romano: Na área de negócios dentro dos EUA para intermediar, você pode arregimentar investidores do Brasil para comprar negócios aqui. Um bom corretor comercial tem acesso aos dados base de centenas deles e pode ajudá-lo a encontrar oportunidades se você trouxer os clientes. Normalmente, esses negócios só dão algum retorno para os intermediários quando passam de $1 milhão de investimento.

9. Estou no ramo de intermediação no Brasil e gostaria de saber se posso trazer clientes e ganhar dinheiro com isso?
Antonio Romano: Se você quer se estabelecer nos EUA, você precisa ser residente e tirar uma licença para isso. Aqui é ilegal ser corretor sem ter licença. Porém, se você traz um investidor de outro país e o apresenta a um corretor local, este pode lhe pagar legalmente uma taxa por esse serviço.

www.atlanticexpress4.com
antonioromano@gmail.com