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O Mercado Imobiliário da área de Orlando continua se estabilizando. O inventário de imóveis disponíveis para a venda está cada vez menor. Hoje, existem 9253 imóveis residenciais disponíveis para compra no MLS (Multiple Listing Service), o que representa uma redução de 31.36% comparada ao período de fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012, deixando os compradores com menos opções e muito mais concorrência.
As vendas dos imóveis vendidos de forma normal (com o proprietário sem nenhum problema com seu empréstimo) tiveram um aumento de 29.02% em fevereiro de 2011; os short sales (quando o proprietário deve mais do que a casa vale) tiveram um aumento de 20% e as REO (casas do bancos) caíram 54%.
Os short sales foram as mais procuradas e possuem o maior número de contratos no mercado, 69.84%.
Até hoje, muitos clientes me perguntam sobre short sales, pois existem muitas dúvidas sobre esse tipo de venda. Vou tentar explicar de uma forma bem simples:
Por volta de 2005, os imóveis foram super inflacionados com preços absurdos, os bancos emprestavam dinheiro para todo mundo (sem saber se a pessoa realmente poderia pagar no futuro quando os juros da dívida fossem reajustados). Para facilitar toda essa transação, com $1000, praticamente qualquer um poderia comprar um imóvel com a apresentação de poucos comprovantes de habilidade para assumir essa dívida.
Como consequência, com os anos passando e a chegada do reajuste dos juros do empréstimo, muitos proprietários se encontraram em uma situação desesperadora em que reconheceram que não teriam condições de pagar mais por aquele imóvel. Como solução, pensaram em vendê-lo. Infelizmente, como muitos proprietários passavam pelo mesmo processo, tiveram a mesma ideia, mas perceberam que, por causa da grande oferta e menor procura, o mercado tinha mudado e os preços dos imóveis desvalorizaram. Muitos desses proprietários tentaram negociar com o seu banco, mas não conseguiram chegar a um acordo. Os bancos começaram a retomar os imóveis por intermédio do processo de foreclosure. Mas, além do custo ser alto (advogados e corte), eles tinham pilhas de foreclosures e começaram a perceber que estavam ficando cada vez mais atolados naquele montão de processos, que, ao invés de 6 meses, estavam demorando 2 anos ou mais, sem falar nos novos funcionários que tiveram que ser contratados somente para essa finalidade. Por esse motivo, começaram a dar mais atenção aos short sales – processo no qual o dono da casa deve mais do que o imóvel vale, e o banco, depois de analisar caso a caso, autoriza a venda pelo menor valor. Short sale funciona assim:
Ex: Maria comprou a sua casa em julho de 2005 e pagou $300,000 pelo imóvel. Os juros do seu empréstimo eram de 6% no primeiro empréstimo e 11% no segundo. Em 2008, o reajuste seria efetuado e ela teria que pagar 8.5% no primeiro empréstimo e 13% no segundo. Isso se tornou inviável. Maria não tinha condições nenhuma de pagar esse valor. Assim como Maria, grande parte dos compradores daquela época estava passando pela mesma situação e a solução foi colocar o imóvel à venda. Mas com tantas ofertas disponíveis no mercado, os preços começaram a despencar muito. A propriedade de $300,000 da Maria só valia $150,000, e agora? Bem, a solução foi colocá-la à venda por um valor próximo a $150,000. Maria contatou o Realtor A para vender o seu imóvel. Passado algum tempo, o Realtor B trouxe João, futuro comprador, que gostou do imóvel. João fez a oferta de $140,000. Maria aceitou-a. A partir de agora, o Realtor A poderá fazer o trabalho direto com o banco ou passará para um grupo de advogados ou para uma companhia de títulos para fazer toda essa transação junto ao(s) banco (s).
Agora, o banco necessita aprovar esse contrato. Não existe um prazo certo para se receber esta resposta.
Esse contrato é apresentado ao banco, que mandará avaliar o imóvel (BPO). No caso da Maria, o valor é $150,000; a oferta do João de $140,000 parece boa e o banco do primeiro empréstimo diz que quer $129,000 e que o segundo banco deverá aceitar $1800. Agora, será analisado se Maria deve impostos, associação dos moradores etc. No caso de Maria, ela parou de pagar a sua HOA (Associação dos Moradores), portanto, ela deve $3500; não pagou o IPTU e deve $2000. Ainda falta incluir o pagamento de $8400 dos Realtors A & B, e de $2000 dos advogados ou companhia de título que efetuaram essa transação. Para finalizar, faltam $1500 – referentes aos custos da venda final (closing costs).
Cálculo efetuado:
$140,000 – (129,000+1800+3500+2000+8400+2000)
$140,000 – $146,700 = – $6700
Como esse valor é negativo, o negociante (Realtor, advogado ou companhia do título) começará a fazer cortes para aparecer com o valor restante. Como? Cortando a comissão dos Realtors, a sua comissão, pedindo a João para melhorar um pouco mais sua oferta, bem como pedir a Maria para que ela contribua também. Só depois que tudo isso tiver sido resolvido, a venda será efetuada.
Para se evitar esses cortes, muitos short sales já exigem que o comprador assine um documento junto com a sua oferta, afirmando que, se o banco não pagar o valor total do advogado ou da companhia de título que fará o processo de short sale junto ao banco, o comprador assumirá essa responsabilidade.
O processo é longo, sem garantias e exige paciência. No entanto, se tudo correr bem, vale a pena. Normalmente, os short sales estão demorando por volta de 3 meses. Esta semana, o Bank of America anunciou que novos sistemas estão sendo implementados para que os short sales sejam mais rápidos. Querem dar essa resposta em 20 dias. Tomara que isso aconteça!
Vera Mendonça – Realtor(407)367-8711
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