Próxima Tempestade: $2 Trilhões em financiamentos para imóveis comerciais vencem nos próximos anos

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NOV/12 – pág. 36

Em um recente artigo no Blog do NREI (revista nacional de propriedades comerciais), o expert em empréstimos comerciais, Sr. Nicholas Coburn, conta que serão mais de $2trilhões a quantidade de notas promissórias que vencem nos próximos 5 anos.

Essa informação veio baseada nos dados que a Trepp (órgão que analisa a saúde dos empréstimos comerciais) mostrou: os empréstimos do tipo balão (ou “papagaios”, no Brasil) vencem e que metade deles estará descoberta de garantia. Ou seja, metade do que vai vencer em 5 anos, no crédito comercial, será passível de não pagamento pelos tomadores, pois os imóveis estarão valendo menos que as dívidas.

Os emprestadores naquele instante optarão por 3 situações:

  1. injeção de capital ou garantias pelo tomador para que compense o desequilíbrio entre o valor do empréstimo e as garantias;
  2. foreclosure o empréstimo e vender a propriedade;
  3. vender o empréstimo pelo preço máximo possível, evidentemente com um desconto para o comprador.

Em qualquer desses casos, haverá boa oportunidade para que os tomadores e terceiros comprem propriedades comercias por um valor significativamente reduzido.

O que aconteceu para que isso acontecesse

A explicação para essa turbulência do mercado se deve ao fato de muitos empréstimos terem sido feitos nos anos do mercado em alta. Os imóveis construídos na metade da década passada e aqueles comprados no mesmo período foram financiados com vencimentos de 5 a 10 anos. Também os imóveis que pareciam boas oportunidades e trocaram de mão naqueles anos foram financiados nesses prazos.

Nesse contesto, apesar de ser claro que se enfrentarão problemas com financiamentos, fica evidente a oportunidade para investimentos na área de imóveis comerciais. Há de se separar com clareza o que o público vai ver com que os investidores e empresários vão se deparar.

Vejamos: está crescendo de forma estável a procura de imóveis para alugar. Pequenos, médios e grandes inquilinos voltaram a buscar espaços para seus novos negócios ou expansão dos que já existem.

Porém, a procura por aluguel está acontecendo dentro de valores de aluguel condizentes com o mercado de hoje e não com o que já foi no passado, quando aqueles empréstimos foram contraídos. Ou seja, se, em 2006, o aluguel de um ponto comercial era calculado em $28/pé quadrado; hoje, ele está em $18/pé quadrado.  Paralelamente, se um imóvel comercial se vendia a $240 por pé quadrado, hoje, ele está sendo avaliado por $140, isso devido à queda da receita que auferir.

O conceito de boa ocupação referente a imóveis comerciais com boa saúde é errado.  Diferentemente do mercado residencial, às vezes, um empreendimento bastante ocupado é ao mesmo tempo um imóvel comercial em distress.

Os dois lados da moeda

Para quem está devendo e tem seu imóvel avaliado por um valor abaixo da dívida:

A melhor coisa é ir negociando um novo empréstimo com outro banco e ir oferecendo ao banco original um valor menor do que a nota promissória, mas bem próximo ao que vale o imóvel.

Procurar um comprador para o imóvel e tentar redução no valor do balão (no mercado residencial – chamado de short sale) são alternativas que trazem ao banco uma forma de sair do ativo e realizar o prejuízo.

No terceiro caso, quando os bancos aceitam vender as notas promissórias com prejuízo, deixam o emprestador em condições de buscar uma alternativa criativa para não deixar o imóvel ir a leilão e perder a oportunidade de trazer o empréstimo para o nível de seu valor.

Para quem pode tirar proveito dessa oportunidade:

Diante dos 3 cenários comentados, teríamos 3 situações diferentes para um investidor tomar vantagem nessas oportunidades:

  • no primeiro caso (já citado) de notas a descoberto, quando o tomador pode ajustar com outro imóvel ou dinheiro o valor do patrimônio ao valor da dívida, pode ser interessante se juntar ao dono do imóvel e fazer a injeção necessária para cobrir o “buraco”, dependendo do potencial do imóvel e do interesse no investimento a longo prazo. Esse caso serve muito para imóveis premium, que passam por situação de distress temporário, mas a única maneira de ver um imóvel desses no mercado para venda ou JV;
  • no segundo caso citado, quando o imóvel está prestes a ir para o foreclosure, deve-se estar atento aos leilões de foreclosure que acontecem quase que diariamente nos condados. Estar acompanhando o caso ou ter um intermediário auxiliando a acompanhar pode vir a proporcionar a chance de fazer um ótimo negócio. Porém, nesse caso, o dinheiro para a compra deve estar na conta no dia do leilão e ser pago antes do fim da tarde com um cheque administrativo;
  • o terceiro e último caso é o que exige mais técnica e especialidade. Tem que contratar alguém com trânsito nos bancos e competência para negociar termos comerciais e jurídicos. São extemamente lucrativos se forem bem balizados, ou péssimo investimento se a nota for parar em uma briga de bancarrota.

O objetivo deste artigo é alertar aqueles que pensam em investir para que prestem atenção ao mercado de imóveis comerciais nos próximos anos, pois haverá a possibilidade de realizar investimentos de alta rentabilidade a curto e médio prazos neste mercado em fase de reestruturação.

Antonio Romano
www.atlanticexpress.com
antonioromano@gmail.com