O que fazer para comprar imóveis comerciais nos Estados Unidos – Parte 3 – Escolha do Imóvel

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JUL/13 – pág. 38

Nas edições passadas, foram abordados os aspectos operacionais e o que fazer para comprar Lojas, Escritórios, Galpões e espaços multiuso. Estaremos terminando essa série abordando as outras três modalidades de imóveis comerciais. Para ver os artigos anteriores, entre na página da internet do Nossa Gente – http://www.nossagente.net/o-que-fazer-para-comprar-imoveis-comerciais-nos-estados-unidos/.

As três modalidades a serem analisadas para compra são:

1)Multifamiliar ou conjunto de apartamentos

01-Fairwood-Condominiums_mediumHá um excelente mercado para ser explorado pelo investidor que busca taxas de retorno razoáveis, porém estáveis.

Os apartamentos são blocos de residências começando com 5 unidades. Chegam aos 200 ou 300 e têm lotes econômicos que podem ser avaliados tecnicamente. Por exemplo, um jardineiro cuidará de um conjunto de até 50 unidades, se o complexo tiver 70 unidades, então devem ser aprovisionados 2 jardineiros e não 1 ½. Por isso, a análise de lotes econômicos de manutenção, administração e de demanda é extremamente importante.

Os diversos aspectos do investimento vão do preço de aluguel por unidade ou por pé quadrado. Esse componente varia conforme a localização e o tamanho dos apartamentos. Normalmente, a demanda é por unidades menores, de um ou dois dormitórios, mas em um complexo de muitas unidades como 50 para mais. Unidades com mix de número de dormitórios devem ser consideradas.

O sucesso na compra desses conjuntos está em saber o que fazer com eles. Recentemente, ofereceram-nos um complexo com 180 unidades numa cidade que tem índice de desemprego alto e ocupação de apartamentos muito baixa. Não interessa, então, comprar por um preço abaixo do custo de construção e achar que fez um ótimo negócio, se for ficar com as unidades vazias.

Há uma fórmula para descobrir o valor de um complexo que é o índice de rendimento líquido, conhecido como o NOI.

O NOI é o resultado da subtração de todas as despesas de um empreendimento, menos juros e pagamento de bancos do valor arrecadado bruto.

Esse valor (NOI) é capitalizado a valores percentuais acima dos 7%. Ou seja, se um complexo fatura $120,000 por ano e gasta $50,000, o seu NOI é de $70,000 por ano.

Se você capitalizar os $70,000 por 7% vai chegar a um valor de mercado de $1,000,000.00.

Se usar a fórmula de trás para frente, o investidor está colocando $1 milhão de capital e tirando $70,000 por ano de resultado.

Dentro das considerações na compra de apartamentos, está a forma de Marketing com que o time de administração coloca as unidades no mercado. Um administrador inconsequente vai dar 6 meses de aluguel grátis para poder encher o complexo rapidamente e atrair uma ocupação alta, visando posteriormente ir lapidando os inquilinos para manter uma alta ocupação. O risco, como aconteceu há alguns anos em Orlando, é esse complexo ficar cheio de pessoas incapazes de suportar um pagamento de aluguel e, posteriormente, o proprietário terá que pagar para remover os maus pagadores. Assim, reduz seu NOI e também deprecia sua propriedade.

Um administrador mais rigoroso, que espera alugar apartamentos de 1 e 2 quartos para Lordes Ingleses, pode ficar com seu complexo encalhado e deteriorando por muitos anos e nunca atingir um NOI compatível com o seu investimento.

O conhecimento técnico e mercadológico do administrador deve ser fundamental na hora de decidir pela compra de uma propriedade multifamília.

Quanto à valorização ou depreciação, isso deve ser considerado na hora de determinar a política de uso do NOI. Se não houver reserva ou uma despesa anual com reparos e melhorias, corre-se o risco de ter uma propriedade que, em alguns anos, não valerá o custo da sua reforma.

Outro aspecto a ser considerado é a eventual transformação de apartamentos em Condos, conhecida como Condo Conversion, que consiste em transformar um complexo de apartamentos em unidades individuais, para serem comercializadas uma a uma. Se você escolher um imóvel que pode ser enquadrado neste tipo de mercado, uma margem de lucro alta pode estar à sua espera. Há diversos casos de conversões em que os empreendedores realizaram lucros acima de $5,000,000.

Esse mercado, muito atraente e lucrativo, foi reduzido a zero nos últimos anos pela crise que se estabeleceu no sistema financeiro, uma vez que nenhum banco está disposto a financiar essas propriedades, porém, em se tratando de América, nunca diga “nunca” e jamais diga “jamais”.

Um ótimo advogado e um engenheiro competente são peças chaves para uma conversão. Uma consulta à cidade ou ao Condado podem ser os melhores caminhos para começar a se interessar por esses imóveis.

2)Hotéis e Resorts

poolAí está um mercado complexo e muito técnico. Enquanto no Brasil há muito amadorismo no setor hoteleiro; na América, esse produto é extremamente técnico e está cada vez mais competitivo. Para obter lucro ou comprar bem um hotel, há diversos pontos a considerar, principalmente, numa cidade como Orlando e na Flórida Central.

Enquanto no Brasil todo, temos uma estimativa de menos de 110,000 quartos de hotéis (incluindo motéis), esse número passa dos 120,000 só na Flórida Central.

Segundo os últimos estudos, há uma carência que pode chegar a 20,000 quartos de hotel – com corredores internos, enquanto temos cerca de 35,000 quartos em excesso com corredores externos.

O conhecimento profundo de índices, como o REVEPAR, ADR, e outros parâmetros para trabalho vão determinar o valor de um hotel para compra e não o valor físico da propriedade, como seria comum no Brasil. O mercado de hotéis, assim como o de automóveis, vive de marca, conforto, status e preço.

O que parece caro pode ser barato e o que parece barato pode ser um péssimo investimento.  Estou há 16 anos vendo transformações no mercado, mas não há grandes reviravoltas no conceito de caro e barato, de ocasião e de venda de elefantes brancos.

A comunidade Indiana domina até 60% do número de hotéis dos Estados Unidos. Se analisarmos a operação, vamos ver o porquê de esses imigrantes sobreviverem com propriedades que outros administradores fracassam.

Quando do interesse por esse setor, o investidor deve impreterivelmente optar por um expert, mas muito cuidado com os “espertos”. Se a pessoa contratada para assessorar uma compra perceber a ignorância do investidor nos detalhes específicos do setor hoteleiro, pode aconselhá-lo a entrar em um negócio que só será bom para ele e não para o investidor.

Muito lucro espera por um investidor se ele comprar certo e souber o que está comprando. Dependendo do conhecimento de como fazer, um hotel com muitos anos sem renovação, mas com corredores internos e que pode qualificar por uma boa bandeira e um suporte administrativo, pode ter seu capital dobrado.

Também não deve descartar o investidor que quiser construir seu próprio hotel, tornando-se comprador de terrenos, o que tem mais elasticidade de oferta.

Pelo tamanho dos investimentos, como, por exemplo, em um hotel dentro do complexo Disney, podem-se esperar lucros altos que atinjam os 25% ao ano.

Basicamente, para comprar um hotel, considere seu capital e seu nível de conhecimento para entrar nesse mercado mágico e atraente, mas que é cruel se não souber o que está fazendo.

3) Terrenos

4544lhd_27Com esse segmento, espero estar cobrindo os mais diversos setores de mercado de imóveis comerciais. Para comprar terreno, tem que ter visão. Muito mais do que técnica ou consultoria, o comprador deve ter visão do que quer e do que encontra no mercado.

Temos vários modelos de compra de terrenos, os mais comuns são:

  • Terrenos para especulação

Segurar um terreno sempre foi uma alternativa de investimento, muito antiga e conservadora e que poucas vezes falhou. Porém, já falhou. Portanto, é recomendável ter cautela e inteligência para comprar terrenos. Quando você entra no mercado comprando terrenos, logicamente não está pensando em liquidez ou em colateral para levantar dinheiro em banco. É essencialmente um estoque e que deve ser desovado quando combinar a sua necessidade de dinheiro com a procura pelo seu imóvel.

Localização, futuros negócios, futuras rodovias, informações privilegiadas (ou não) são essenciais para escolha de terrenos, porém componentes técnicos, como zoneamento e futuro uso dos terrenos, implantados pelo setor público, devem ser considerados antes de qualquer coisa.

Também há muitos experts a serem consultados antes da compra, desde o analisador de produtos do subsolo (environmental report), até o de animais em preservação como águias, tartarugas e outros. Recentemente, ao comprar uma área de terras, recebemos um relatório sobre a história do terreno com conjuminações de como 30 mil anos AC. Pontas de flechas encontradas no terreno, indicando a possível passagem de índios pela propriedade (em alguns casos), podem impedir a construção ou retardá-la. Casos de terrenos que só podem ser usados para construção após a mudança das tartarugas para outros locais que chegam a seis meses para se adaptar e casos de construção perto de ninhos de águias que impedem o trabalho durante algumas horas do dia e certas semanas do ano podem impedi-lo de obter um bom preço pela propriedade que comprou para revender.

  • Terrenos para uso específico

Essa compra deve ter muita atenção e ênfase ao que se vai construir e ter certo feeling para discernir a oportunidade sem se deixar aproveitar pela necessidade.

Existem vezes que pagar mais por um terreno em um local onde melhor se adapta o seu negócio pode exigir a procura por algo que não está no mercado. Nesses casos, o investidor não deve usar sites de imóveis e sim ir ao local e pesquisar por placas de venda (novas ou antigas), ir aos arquivos públicos e descobrir os donos e não ter medo de mandar ofertas.

No negócio de terrenos para construção, deve-se pedir um período de diligências muito elástico, de até 8 meses. Esse tempo é tido como normal, porém você deve apresentar razões para isso.  Costumeiramente, apresentam-se planos de projeto na cidade, mudanças de zoneamento e a série de bateria de investigações – como acima citado.

Não desista de uma compra por causa do preço. Às vezes, é preferível comprar uma localização boa por um preço maior e recuperar no seu negócio ou inquilino a achar que fez o melhor negócio e ficar com um prédio mal localizado pelo resto da vida.

Aconselho, ainda, a ir aos grandes corretores de imóveis comerciais para poder obter informações periféricas de possíveis novos vizinhos, desenvolvimentos de grande porte nas cercanias ou até mesmo desapropriações.

Apesar de tantos detalhes para um artigo, espero que esses pequenos lembretes e dicas ajudem a minimizar a margem de erros nos investimentos para que tenhamos mais e mais brasileiros bem-sucedidos no ramo imobiliário.

Fotos: Reprodução.

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