O que fazer para comprar imóveis comerciais nos Estados Unidos – Parte 2 – Escolha do Imóvel

voltar

JUN/13 – pág. 38

Na edição passada, foram abordados os aspectos técnicos, estratégicos e financeiros para a compra de um imóvel comercial. Para ver o artigo anterior, você pode entrar na página da internet do Nossa Gente – http://www.nossagente.net/o-que-fazer-para-comprar-imóveis-comerciais-nos-estados-unidos/. Agora, vamos analisar a escolha do imóvel que mais se adequa ao seu padrão de investimento e de negócio.
A escolha do imóvel deve ser feita tendo em mente o retorno em curto, médio e longo prazo. Uma vez definida a taxa de retorno que espera pelo investimento, deve focar no modelo de negócio que escolheu e dirigir ao seu corretor os limites de tamanho e preço de aquisição.
Os imóveis comerciais se dividem em alguns setores e cada um deles tem suas características de retorno, valorização, risco e investimento. A seguir, estaremos abrangendo alguns dos setores mais comuns no mercado americano:

store_street_boarded_january1) Retail ou Lojas
Como deve ter dado para sentir, na América, há demasiada oferta de tamanho de lojas. Tanto para um pequeno negócio, como para um Shopping Center do tamanho do Florida Mall ou do Sawgrass, há sempre compradores e vendedores ativos no mercado.
A característica desse tipo de imóvel é o binômio de localização e receita. Não importa muito o estado ou a “cara” do imóvel, o que vale nesse setor são: o retorno, que define o curto prazo do investimento; e a localização, que definirá o retorno a longo prazo.
Usando como exemplo o mercado de Orlando, você pode comparar a compra de um pequeno shopping na região da Medical City ou um shopping na International Drive. Nesse caso, as posições de curto prazo, ou seja, a receita do shopping atual contra o preço de compra serão muito semelhantes, porém a localização deve pesar na decisão.
No caso da International Drive, apesar de ter tido seus momentos de baixa ainda é a principal artéria de comércio na cidade, principalmente na área norte dela. Porém, em longo prazo, a valorização acontecerá, mas não será nenhum boom imobiliário, pois todos conhecem cada vez mais a International Drive.
Não é o caso da área da Medical City, que tem o eixo da Narcoossee Rd como referência. Essa área, que hoje está cada vez mais procurada, ainda mantém centros de compra com aluguéis baixos e, consequentemente, com preço de imóveis baixos. No entanto, em longo prazo, esses imóveis passarão a render cada vez mais e o valor deve subir acima do crescimento vegetativo de outros centros.
Em termos de número, imagine que, hoje, aluga-se na International Dr. uma loja por $20.00 por pé quadrado. Espera-se que, em 10 anos, esse aluguel chegue aos $30/sf. Você projeta aí uma valorização de 50% em 10 anos. Normalmente, essa variação é exponencial ou geométrica e não linear. Por um imóvel com essa característica, nos dias de hoje, você estaria pagando cerca de $150.00 por pé quadrado.
O valor do imóvel, que serve de exemplo, deve em 10 anos chegar ao valor de $250.00/sf., valorização de 60%. No nosso exemplo, um imóvel de 20,000sf, que custa hoje $3,000,000.00, pode-se prever um valor de $ 5,000,000.00 para daqui a 10 anos.
No mesmo sentido, um shopping na área da Narcoossee que está à venda por $90.00 e alugado a $9.00 por pé quadrado, com as novas construções e a nova demanda, deve ser projetado para estar rendendo pelo menos $22.00/sf e seu preço de venda seria na casa dos $ 180.00 por pé quadrado.
Tomando o exemplo dos 20,000sf: hoje, ele custaria $1,800,000.00. Daqui a 10 anos, sua projeção deve apontar para um valor de $ 3,600,000.00.
Os fatores que fazem parte dessa equação são o risco de um dos imóveis estar vazio contra a facilidade de encontrar novos inquilinos para cada um deles. A qualidade dos inquilinos, a pontualidade do pagamento e também a procura por esses dois tipos de imóveis criam uma dúvida: em qual imóvel investir.
O exemplo acima tem por objetivo levantar um segundo componente financeiro na tomada da decisão: a valorização. Todos os seus corretores e consultores falarão somente do CAP value, ou seja, a capitalização em relação ao lucro líquido gerado pela propriedade, mas ninguém poderá dar uma ideia de quanto valerá um imóvel ao longo do tempo, porque isso é o dever do investidor de colocar o seu “achômetro” em campo e escolher o melhor para seu dinheiro e seu futuro.

linha-producao12) Industrial
A compra do imóvel industrial é específica e com detalhes técnicos de alta significância. São determinantes parâmetros de compra talvez mais do que a própria localização. O ‘pé direito’, por exemplo, como é chamada a altura interna do prédio. Pode ser determinante para a escolha de um galpão, assim como o número de docas, ramal ferroviário, resistência do solo, ar-condicionado, iluminação e outros.
Para compra de galpões, deve ser levado em consideração também os requisitos técnicos de inspeção e de diligências.
Um prédio bonito e bem localizado pode ter sido uma fábrica de placas de computador, o que pode ter provocado uma contaminação de lençol freático, que custa muito e leva muito tempo para descontaminar.
Em matéria de tamanho, quanto maior o galpão, mais terá versatilidade de clientes. Para escolher entre dois galpões de 5,000 pés com dois inquilinos e um de 10,000 pés com um inquilino, escolha o maior. O investimento em galpões é mais estável no longo prazo. As empresas que alugam são menos vulneráveis que o comércio e as propriedades menos especulativas. O que não permite um aumento de oferta muito alto. Em resumo é um empreendimento mais conservador e um mercado menos nervoso que o de lojas.
Os melhores galpões alugados são geralmente os de longo prazo para uma só empresa. O que significa mais tranquilidade na manutenção e mais comprometimento do inquilino com a propriedade.
Pode perceber também que, neste tipo de compra, não se fala muito em valorização e localização.

3) Flexi Spaces
Há também um mercado intermediário muito explorado: os Flexi Spaces, um galpão dividido em diversas unidades, com acabamento flexível que pode acomodar uma empresa de alto grau de necessidade de escritório e pouco espaço para estoque como aquelas que precisam de muito estoque e poucos escritórios.
Normalmente, essas propriedades são muito mais caras que os galpões industriais, chegando a 200% acima do preço de galpão de metal, porém tendem a manter valor como os comércios, o que faz sentido, dependendo do uso que se procura.
Como investimento para aluguel, a demanda está mais atrelada ao mercado de lojas e escritórios do que ao mercado industrial, apesar de ter características construtivas extremamente semelhantes aos galpões.
Como empreendimento para construção, os Flexi Spaces são mais lucrativos do que os galpões industriais, pois têm maior diversidade de clientes e maior gama de uso. Abrange diferentes camadas de comprador e inquilino e têm visão mais desejada pelo banco.

4) Escritório
Para comprar escritórios, há de se considerar forte componente de avaliação de mercado que é a “absorção”. Esse índice, medido por empresas do ramo e especializado nesse tipo de negócio, dá ao investidor o local e o quanto o seu empreendimento tende a ficar ocupado.
Por exemplo, na área sudeste da cidade de Orlando, mais claramente na região da International Dr. e indo até Kissimmee, há um total de 2,000,000 pés quadrados vagos, sem inquilino. No último ano, a absorção (quantidade de novos contratos assinados) foi negativa, o que quer dizer que a ocupação ficou abaixa do ano anterior. Portanto, se você for verificar uma oportunidade nessa área, que parece uma moleza, corre o risco de ficar com um elefante branco na mão. Ainda, se comprar bem cheio e bem alugado e estiver pagando por isso, corre o risco de seus inquilinos irem se mudando para aqueles escritórios que estão vazios por um preço baixo. Nesse mercado, o que se intitula o “tipo” ou classe precisam ser considerados.
A demanda por escritórios classe “A” é completamente diferente da de classes B e C. Também os níveis de renda e de ocupação diferem muito. Se seu corretor não for um expert, procure um. É muito fácil se enganar e comprar gato por lebre nesse mercado. Um prédio bonitinho não significa que o escritório seja classe A e alguns prédios não tão apresentáveis têm, muitas vezes, escritórios classe A.
Não confunda a classe do escritório com a margem de lucro do prédio. Um escritório classe B ou C pode estar valendo metade de um classe A e rendendo 70%, o que aumenta o lucro do investidor no classe B em 40%.
Em longo prazo, os prédios de escritório não se valorizam como as lojas ou comércio. Eles se tornam ultrapassados pela tecnologia e pela idade dos seus componentes construtivos, como teto e ar-condicionado e demandam manutenção cara, cujo retorno não é correspondido.
Outros imóveis comerciais, como multifamiliares, hotéis, terrenos, serão abordados na próxima edição – acessíveis on-line no site citado no começo deste artigo.

www.atlanticexpress.com
antonioromano@gmail.com