Mercado imobiliário aquecido

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FEV/12 – pág. 42

Apesar de todo o noticiário que nos bombardeia dizendo que o mercado imobiliário continua parado, a realidade é bem diferente em algumas áreas da Flórida Central.

Em algumas áreas de Orlando, Kissimmee e outras cidades vizinhas, os preços estão subindo. O aumento acontece com pequenas margens, mas está ocorrendo com frequência.

Hoje, os melhores preços ainda se encontram nos “short sales” e em “bank owned homes”. Os primeiros são imóveis que estão à venda por um processo diferente da venda normal, pois o proprietário de um imóvel “short sale” está com dificuldades de efetuar os pagamentos do empréstimo mensal. Normalmente, esse imóvel foi comprado por um preço bem maior do que vale hoje. Sendo assim, o proprietário coloca-o à venda e, quando aparece uma oferta que lhe interessa, ele aceita, mas nada é garantido. Depois da oferta aceita, todos os documentos são enviados ao banco ou aos bancos em que o proprietário tem o empréstimo do imóvel. O banco faz a avaliação do imóvel para ver se ele aceita o preço oferecido. Ele pode aceitar, mandar uma contraoferta ou rejeitar a oferta aceita pelo dono do imóvel. Esse processo não é garantido e não possui prazo determinado para obter resposta do banco. Normalmente, demora de 2 a 6 meses. No entanto, esse tempo pode ser mais curto ou mais extenso. Outra observação a ser feita é que, na grande maioria dos “short sales”, o proprietário leva a geladeira, fogão, lava-louça etc.

Os segundos – “bank owned” – são os que já foram tomados pelo banco por falta de pagamento, por isso a venda é mais rápida – demora em média de um mês a um mês e meio. Esses imóveis, normalmente, estão muito mais deteriorados do que os da venda normal. Geralmente, é necessário trocar carpetes, pintar paredes, mandar limpar a piscina que já está com água escura, além de que eles não possuem geladeira, fogão, lava-louça etc.

O terceiro tipo de venda é a venda normal, em que o proprietário efetua a venda com o banco que carrega o seu empréstimo sem nenhuma dificuldade. Normalmente, esses imóveis possuem preço mais elevado devido às suas boas condições de conservação e da facilidade da venda. Nesse tipo de negociação, os eletrodomésticos estão inclusos na venda, portanto, o comprador pode mudar no mesmo dia da compra, sem se preocupar em arrumar “coisas” antes da mudança. É uma venda simples que poderá ser efetuada em até 10 dias, se necessário.

Agora, vocês já conhecem a diferença dos três tipos de venda, portanto, vou citar o que acontece no mercado imobiliário hoje:

quando se coloca a oferta em um “short sale”, normalmente, o preço está bem abaixo do valor do mercado, por esse motivo, pode-se tentar abaixar mais, mas muito pouco, pois o banco terá que aprovar e, se o preço não for aceitável, ele não o fará, mesmo que o dono do imóvel tenha aceito a oferta. Nesse caso, a última palavra é do banco e não do proprietário. Para se efetuar a compra de um imóvel assim, você deverá ser paciente. Muitas vezes, a resposta demora e, sem o aceite do banco, não existe outra forma de adquirir o imóvel. Quando um comprador tem pressa, ele deve ficar longe dessa opção de compra; quando se coloca a oferta em um “bank owned”, os preços estão bem baixos. Pode-se tentar negociar um pouco, mas com margem pequena. Na verdade, em determinadas áreas de Orlando, Kissimmee e cidades vizinhas, onde a procura é grande, acontece o seguinte: os imóveis estão sendo listados com preço abaixo do mercado, os compradores interessados colocam as suas ofertas e o seu corretor recebe um e-mail dizendo que o imóvel recebeu inúmeras ofertas e que esse e-mail é uma notificação para que o comprador possa reavaliar a sua oferta, melhorando-a da melhor forma possível. Depois disso, tem-se um prazo para dar essa oferta. No dia seguinte à oferta, eles escolhem a melhor.

Como exemplo para vocês, uma cliente queria comprar um imóvel na área do Metrowest, submetemos uma oferta e recebemos um e-mail informando que nos encontrávamos na situação de múltiplas ofertas e que agora era a chance de melhorar a nossa. Eles receberam mais de onze ofertas nesse imóvel e o venderam bem acima do preço que pediam ($20,000 a mais). Nesse tipo de compra, é sempre bom estar preparado para a concorrência. Inclusive, isso já ocorre com alguns “short sales”;

as vendas efetuadas da forma normal – diretas com o dono – são, geralmente, tranquilas. Muitos compradores observam que, apesar desse imóvel custar um pouco mais, se você colocar tudo na ponta do lápis, essa venda sai mais barata em relação às outras em que você tem que comprar eletrodomésticos e arrumar o imóvel antes de mudar.

Para os estrangeiros: é importante que o dinheiro esteja em um banco americano para comprovação dos fundos monetários.

Espero que as considerações dadas ajudem você a decidir sobre o tipo de compra que melhor se adequa às suas necessidades. Se tiver dúvida, telefone-me, pois o objetivo essencial do jornal é servir a comunidade.

Vera Mendonça – Realtor
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