Investir em negócios ou em imóveis? A resposta é: Investir

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DEZ/12 – pág. 35

Estamos entrando em uma fase de recuperação da economia. Já se veem terrenos preparados para novos empreendimentos, pontes recebendo fundos para serem construídas, empresas contratando, menos gente procurando empregos.

Nesta hora, o mais importante é entrar na economia. Subir no barco quando ele está para deixar o porto é mais fácil do que ter que nadar ou remar até ele depois. Entrar pela porta da frente na economia quando ela está mostrando os sinais de recuperação economiza muito desgaste e prejuízos se deixar para decidir em investir muito tarde.

A dúvida que sempre recai sobre o investidor, seja ele local ou internacional, é se ele deve encontrar um negócio ou deixar seu dinheiro em imóveis.

Investir em Negócios

Tenho a impressão clara de que se for escolhido um negócio razoável, no qual o investidor conheça as potenciais negatividades de mercado e tenha pujança para trabalhar, os negócios vão expandir e progredir nos próximos anos.

Tivemos uma determinante redução no número de negócios nos últimos anos em decorrência da queda de consumo e da negatividade do mercado. Com isso, reduziu-se em uma porcentagem razoável o número de novos negócios e fecharam alguns que ainda estavam se estabilizando. Foram, então, absorvidos clientes pelas empresas que ficaram no mercado, o que lhes trouxe suficiente renda para estarem com as portas abertas.

O pequeno investidor, àquele a quem sempre me refiro, estará entrando no mercado com demanda em crescimento e base de custos baixa, reflexo dos últimos anos de redução de custos. Portanto, conforme os preços e a demanda forem aumentando, mais rápido será o aumento dos custos, proporcionando assim margem para que os negócios sejam lucrativos e possam crescer.

Não adianta também chegar com cash e comprar um posto de gasolina ao lado de outros 3 postos, aí a regra não se aplica. A ideia é o investidor focar em mercados de baixa concorrência e alta rentabilidade. Por exemplo: recentemente, fui procurado por uma escola de enfermagem que precisa urgente de um capital para poder dobrar o número de alunos. O dinheiro a investir serve para dar cobertura de fiança ao governo federal para ajudar os alunos a obterem financiamento do Governo com a finalidade de estudarem. Esse aumento deve ser de 100% em um ano. Com os custos fixos todos pagos (professores, aluguéis etc.), esse retorno acontece em menos de 2 anos.

Em compensação, um grupo da Itália consultou-me sobre a abertura de uma loja de conveniência na área de Kissimmee no ano passado. Apesar de aconselhar o grupo a não entrar no negócio, ele acabou comprando, gastou praticamente todo seu dinheiro, trabalhou durante mais de um ano – sete dias por semana – e agora está tentando fechar a loja. Tarde demais para voltar atrás, porém muito didático para quem não escuta e tem que aprender pelo método negativo. A grande diferença entre os dois casos está no uso de tecnologia e demanda.

Enquanto o negócio de conveniência é dominado por empresas do tipo 7-Eleven, que podem ganhar no volume e perderem em algumas delas, o pequeno empresário não deve entrar para concorrer ou conviver com o mesmo negócio. A menos que pretenda comprar mais de uma centena deles, mas isso é para outra conversa.

No caso da escola, ela tem características de investimento extremamente positivas: demanda em alta, características de mercado à prova de crises, setor estabelecido no campo de ensino e rentabilidade clara dos negócios, além de não ocupar toda a capacidade instalada, como uma empresa de cargas que transporta 10 toneladas nos veículos com capacidade de 20 toneladas.

Como localizar e analisar essas características de negócios é a mostra dos instintos comerciais do investidor ou de quem ele contrata para assessorar. Porém, a resposta é sempre a mesma, vale a pena procurar por negócios neste momento e investir neles.

 

Investir em Imóveis

Seja comercial para renda ou residencial para aluguel, o investimento em imóveis ainda é ótima opção neste fim de crise. É lógico que há mais para acontecer, como tentei reportar no número passado do jornal. Porém, em um universo tão grande de oportunidades, tem que “fazer força” para errar neste momento.

A magia do investimento imobiliário é, sem dúvida, o seu corretor. Sendo ele conhecedor do mercado e tendo acesso às redes de informações, ele pode ser o grande divisor entre o bom e o mau negócio.

Acreditando que está sendo bem-assessorado, o investidor deve levar em conta o tempo que quer seu dinheiro de volta: se menos de 3 anos, deve focar o imóvel residencial. Se pretende ir além dos 4 ou 5 anos, o imóvel comercial é o mais recomendado.

O tipo do imóvel comercial também é um fator a considerar hoje. Por exemplo: os grandes grupos, como o Grupo Cole que investiu mais de $7bilhões nos dois últimos anos, estão cada vez mais investindo em “single tenant”, ou seja, imóveis ocupados por um único inquilino, como o CVS da esquina. Esse produto tem sido alvo de grande demanda a partir de quando a crise mostrou quão forte essas empresas foram (single tenants), pois atravessaram toda a tormenta com muito pouca quebra. O mercado desse tipo de imóveis (antes capitalizados a 8 ou até 9%), hoje, está abaixo dos 7% devido a essa procura. Ser inquilino em imóveis industriais ou de varejo trouxe nova visão aos novos projetos.

Apesar da grande pressão de recuperação, tem que atentar aos indicadores de absorção de mercado e de disponibilidade. Não vale nada ter simpatia por um mercado se ele ainda tem muitos espaços vazios e/ou se há muitas outras construções em andamento e se a absorção é negativa. Caso típico dos escritórios em Orlando.

Porém, você deve escolher um mercado ou um negócio e acreditar nele. Nunca se esqueça da avaliação (apraisal), mas invista, pois o momento é bom para isso.

Bons lucros e boa sorte!

Antonio Romano
www.atlanticexpress.com
antonioromano@gmail.com