Investir em casas como forma de negócio

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FEV/13 – pág. 42

Tem sido comum ver pessoas de toda parte do mundo vir para a Flórida e comprar casas para investir em vez de somente para morar. De modestos apartamentos até um fundo formado na Polônia para compra de 1000 casas, tenho visto teorias de retorno e taxas de investimento que justificam esse tipo de negócio.

Para esse tipo de negócio, o que atrai o investidor pequeno ou grande é, sem dúvida, a grande procura de imóveis residenciais para alugar. Esse produto chega a ser disputado dentro das imobiliárias, fazendo com que o corretor – que lista uma propriedade para aluguel – tenha dificuldades para escolher um locatário.

A pressão da procura de imóveis para aluguel

Para poder explicar a demanda de imóveis para alugar, temos que levar em consideração os fatores locais e os que não são da Flórida. A pressão de procura é formada essencialmente por diversos fatores:

  • crescimento vegetativo da população – as pessoas vão ficando mais velhas, casam, vão morar sozinhos ou separam e querem uma casa só para eles;
  • foreclosure – outro fator de procura são as pessoas que perderam suas casas e terão que pagar aluguel até que possam voltar a comprar – o que acontecerá somente depois de alguns anos (até que seu crédito seja reestabelecido);
  • migração interna – ultimamente, a escolha da Flórida como destino para aposentados é cada vez maior. Normalmente, essas pessoas compram seus imóveis, mas, com o mercado do norte estável e os imóveis valendo muito mais do que na Flórida, acabam optando em alugar seus imóveis no norte e viverem em propriedades alugadas na Flórida;
  • migração externa – existem muitos trabalhadores e imigrantes que querem viver na Flórida e, para isso, precisam alugar um imóvel para morar;
  • fatores de procura por novas casas – enquanto novas casas não são construídas, muitos preferem morar em locais alugados até que encontrem estabilidade no mercado e casas que se amoldem ao padrão estabelecido por eles.

Valor das Casas Para Investir

Agora que a explicação para a procura por aluguel foi dada e essa situação aparenta ser estável por algum tempo, tem-se que optar por um modelo de investimento ou pelo valor das casas para comprar.

Para escolher a melhor forma de retorno sobre o investimento, deve-se procurar um modelo de negócio. Assim como qualquer outro negócio, escolher um tipo de investimento demanda visão de curto, médio e longo prazo.

Os modelos de compra que tenho visto focam em casas na faixa de $130 a $200 mil. A explicação é que esse valor de casa vai refletir um valor de aluguel que traz taxa de retorno mais alta do que os imóveis caros, e também pelo fato de terem um inquilino de uma classe social que teoricamente irá cuidar melhor do seu patrimônio.

Isso significa dizer que você deve optar em comprar 4 casas de $140mil e alugar por $1200 por mês ao invés de uma de $560 mil que mal lhe renderá $4,000 por mês. A demanda por casas de $1200 por mês também é muito superior a casas maiores.

Fazendo uma conta rápida: o retorno do imóvel de $140 mil, alugado por $1200 por mês, ou $14,400 por ano, tem que ser ajustado pelo pagamento de imposto, seguro e manutenção da casa. Tem-se que considerar, ainda, custos de corretagem e administração de aluguel se for contratar uma terceira pessoa para cuidar. Em geral, pode contar com um retorno líquido de 8%.

Localização

Escolhido o valor das casas, deve-se pensar em onde comprar. Não se pode esperar uma valorização abrupta dos imóveis, mas logicamente que, num mercado de oportunidade como ainda está o da Flórida, a valorização tem que fazer parte da ambição de lucro do investidor. Porém, escolher a localização certa pode fazer a diferença entre o bom e o mau negócio. Sempre aconselho que se comprem propriedades em áreas estáveis demograficamente. Por exemplo, em Orlando, há uma área ao lado leste da Orange Ave até a Semoram Ave, com tradição de mais de 50 anos de habitantes locais, empregos estáveis e casas bem conservadas. Essas áreas não têm procura de investidores de fora porque não estão perto da Disney ou são condomínios novos, como MetroWest ou Hunter’s Creek. Porém, as casas são mais baratas e os aluguéis mais estáveis que as localizações citadas.

Lembre-se de que a casa que está comprando não é para você morar e sim para ser alugada, portanto selecione um corretor especializado em aluguéis para que ele possa lhe aconselhar sobre os locais mais procurados dentro do seu modelo de compra.

Riscos

Assim como qualquer outro negócio, você deve pensar nos riscos. Embora mínimos (por se tratar de imóveis), eles existem. Um deles é para qual tipo de inquilino você está alugando seu imóvel.

Não economize na hora de contratar uma empresa de administração de casas. Nem sempre as pessoas que vendem casas, também administram. Às vezes, na euforia de economizar, você vai pela indicação de um amigo ou faz seu próprio anúncio e acaba trazendo um problema sério para sua vida. Já tive a experiência de ter um inquilino que ficou oito meses sem pagar aluguel e gastei o equivalente a mais de 3 meses em advogados. Isso porque o inquilino era profissional em não pagar e sabia de todas as artimanhas da lei para viver sem pagar aos outros.

Também a manutenção da casa deve ser levada em conta. Um inquilino que não cuida do jardim, nem limpa a casa, nem usa ar-condicionado, vai lhe trazer gastos extras quando devolver a casa. Uma passada rotineira em frente da casa e uma visita interna nela (se necessárias ou se suspeitar de má conservação) podem evitar problemas posteriores.

Legislação

O proprietário é muito protegido pelas leis quanto ao seu patrimônio (via de regra), mas, se precisar da lei para despejar inquilino, ser ressarcido de não pagamento de aluguel ou da destruição da casa, você deve analisar bem o custo para poder recuperar seus direitos.

Outro detalhe importante é quanto ao contrato. Lembre-se que, na América, o contrato é superior a qualquer lei, portanto cuidado com o que assina e com o que seu inquilino “deixa” de assinar. Eles podem ser a diferença entre o bom e o mau investimento.

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