De olho no preço dos terrenos

De olho no preço dos terrenos

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JUL/2015 – pág. 35

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No início dos anos 90, visitando a cidade de Orlando, leia-se Disney, ofereceram-me um imóvel na esquina da International Drive com a Kirkman Rd e a Interstate 4. Era um terreno grande (talvez 20 acres) e cheio de árvores nativas, nada se parecendo com um imóvel comercial. Apesar da insistência do corretor em dizer que aquele seria um lugar estratégico e de muito valor, eu, sem conhecer o mercado e vindo de um país onde $1,2 milhões é dinheiro demais, acabei declinando, até me lembro de ter falado que estaria comprando árvores pelo preço de ouro.

Hoje, o local é um dos centros de negócios da International Dr., onde estão alguns comércios e espaço para um hotel, e talvez valha 20 vezes o valor que me foi oferecido há anos. Investir não é somente buscar a melhor oportunidade existente no mercado. É também um exercício de futurologia e de previsões. Nunca se acerta em todas, como também nunca se acerta em todos os investimentos. Mas focar no valor futuro de certos imóveis dá a chance de se obter grande retorno sem ter feito muito para que isso acontecesse, senão a escolha certa na hora da compra.
Em hipótese alguma, sugiro que se compre um terreno para ficar olhando-o e esperar sua valorização para ganhar dinheiro. Acredito sim que, se houver um estudo de como usar o terreno e planejamento a longo prazo de como colocar uma construção nele, ele possa render resultados imediatos e se aproveitar da valorização futura quando bem planejado o seu desenvolvimento.

Orlando e região como polo de crescimento

Há alguns meses, publiquei um painel de como será o desenvolvimento rodoviário na região metropolitana de Orlando. Descrevi, ainda, a tendência dos investimentos imobiliários seguir certa regra mundial de acomodamento de residências de padrão A, B e AB no perímetro dos anéis viários que vão se formando na cidade e região. Com isso, ficou cada vez mais claro que os terrenos em um raio de 5 a 10 milhas do centro de Orlando serão beneficiados com o crescimento da construção de novas casas.

Encontrar nessa região áreas comerciais para futuros shopping centers, escritórios, ou até mesmo loteamentos, pode ser uma tarefa meio complicada agora, mas deve ser plenamente rentável no médio e longo prazo, mesmo porque, neste instante, ainda se encontram na região metropolitana terrenos que foram repossessados por bancos e outros que ainda estão zoneados como áreas agriculturáveis.

Onde encontrar as melhores ofertas

A pesquisa visual é grande fonte de informação para instigar o feeling do comprador, porém a contratação de um bom broker – que possa ter acesso ao banco de dados de imóveis para venda e diretamente com bancos – é o caminho mais inteligente para poder aumentar suas chances de acerto.

Quanto investir

Minha recomendação é sempre não passar dos $2 milhões apesar de ótimas oportunidades, pois pode-se entrar em áreas de investimento dominadas por grupos já experientes e por profissionais que fazem isso todo dia para viver. Se seu objetivo é guardar o dinheiro e não contar com ele até que tenha a margem de lucro esperada, então é melhor diluí-lo em imóveis estratégicos e de futuro escalonado em curtíssimo, curto, médio e longo prazo.

Quais as chances de risco

No longo e longuíssimo prazo, imóveis e terrenos comprados hoje dão a impressão que serão muito pequenas ou ínfimas as chances de se perder dinheiro nos próximos anos. Com a corrida por novas casas e a subsequente demanda por negócios para esses novos compradores, tanto um quanto o outro são objetos de especulação de demanda e devem certamente elevar o valor dos investimentos.

Comprar em áreas nobres da cidade, como International Drive, Downtown, Winter Park, Lake Nona, Windermere e outros locais em pleno desenvolvimento, também serve como medida de redução de risco.

Diligências e estudo

Antes de investir ou fechar negócio, deve-se mandatoriamente fazer apraisals e diligências. É imprescindível investir em estudos de viabilização de uso antes de comprar um terreno. Recentemente, um banco contatado para financiar a compra de um terreno pediu ao investidor para contratar uma empresa de estudos de viabilidade com a finalidade de decidir sobre a compra do terreno na região de South Brevard County. O objetivo do cliente era construir um Assisting Living Facility, ALF na linguarem americana.

Quando o estudo ficou pronto, ficou absolutamente claro que seria um péssimo investimento. Esse estudo custou mais de $10 mil, mas evitou que fossem gastos milhões de dólares para construir algo que seria um fracasso. Posteriormente, outra empresa de consultoria especializada em melhor uso de terra foi contratada e a compra fluiu com intenção de investir em comércio.

Nichos de mercado

Não pode ser simples a decisão de comprar terreno, especialmente na área de Orlando. Alguns terrenos em Downtown Orlando já chegam aos $8 milhões por acre enquanto em locais distantes não passam de $50 mil por acre. Os nichos mais focados são os de construção industrial de pequeno e médio porte, os Flex Spaces pela versatilidade e pela demanda, bem como terrenos para serem usados para a construção de escolas e asilos. O melhor, porém, é o do Build to Suit, em que o investidor se compromete a construir baseado na necessidade de um inquilino, mas obviamente com todas as garantias de que ele ocupará esse espaço pelo tempo de vida do imóvel e com credibilidade bancária para poder assegurar ao dono do terreno que não vai fechar suas portas.

Antonio Romano
www.atlanticexpress4.com
antonioromano@gmail.com