Aluguel de casas como negócio

Aluguel de casas como negócio

Edição de abril/16 – pág. 32

Dentro dos negócios mais simples e seguros que tenho visto, no decorrer dos últimos meses, parece que a opção pela compra de casas para aluguel é a que tem sido uma das preferidas por aqueles que aqui chegam procurando uma forma de guardar seu dinheiro fora do Brasil e ter alguma rentabilidade sobre ele.

A prática de ter imóveis alugados como uma poupança, ou para guardar dinheiro em moeda forte, é muito antiga e praticada há muito tempo, principalmente, pelos argentinos, colombianos, venezuelanos e outros investidores de países sul-americanos, que sofrem com a instabilidade política e econômica como a que está acontecendo no Brasil.

REGRAS BÁSICAS PARA COMPRA

1. Primeiramente, não se deve considerar o valor total do aluguel como a rentabilidade do imóvel. Da receita anual, tem que se descontar o imposto predial, seguro, manutenção e uma verba para futuras melhorias e taxa de desocupação. Mesmo naqueles locais mais desejados, há um hiato entre o dia que um inquilino sai e o que o outro entra. Além disso, tem que se levar em conta a comissão que deverá ser paga pela obtenção de um novo inquilino ao corretor.

2. Também deve ser estabelecido, como regra, o tipo de aluguel que se deseja. Em condados, como o de Orange, não se permitem aluguéis de curto prazo para turistas, por exemplo. Em outros condados, como Osceola e Polk, isso é aceito e tolerado. Observe, ainda, em caso de aluguéis de curto prazo, precisa-se reportar para o Condado o prazo e o nome do inquilino. Não sei exatamente qual é a taxação para aluguéis de curto prazo, porém nos hotéis essa taxa chega a acumular em 11%, incluindo o sales taxes. Um bom contador pode orientar sobre impostos nesse tipo de operação.

3. Além da localização para suprir a demanda de imóveis para inquilinos e uma forma de receita estratégica, tem que se olhar a localização como residência também. Isso porque, no decorrer dos anos, há uma mutação no uso e na evolução do tipo de inquilino, coordenada com a própria valorização do bairro ou condomínio. Como exemplo, posso citar o “Bay Hill”, já muito desejado por inquilinos e agora com mais proprietários vivendo nas casas. Quem investiu há 20 anos nessas casas, esperando renda, acabou ganhando muito mais com a valorização dos imóveis do que com o aluguel.

4. Tipo de compra: à vista ou financiada. É muito importante determinar se o que se conseguir com o aluguel líquido do imóvel tem compatibilidade com o que está investindo. Não se pode deixar de levar em conta os juros que serão pagos. Como imóveis residenciais chegam a ser comercializados para financiamento em até 30 anos, a compra fica muito tentadora se estiver em sintonia com bancos interessados em financiar. Isso vai aumentar a sua rentabilidade sobre o que está sendo investido. Um cálculo simples é o do Cash on Cash. Se uma propriedade de $200 mil rende um aluguel de $1400 por mês (bruto), ou seja, $13.000 por ano (líquido), a rentabilidade será de 6.5% se este imóvel for pago à vista. Porém, se ele for comprado com 20% de entrada e parte financiada com juros de 4% ao ano, a parte financiada de $160 mil custará ao ano $6,400 dos supostos $13 mil de renda líquida, o que sobra $6,600 para remunerar os $40 mil que foram aportados pelo comprador:

a. Nesse caso, o retorno de investimento sobre os $40 mil será = $6,600/$40,000, o que dará um rendimento de 16.5% ao ano.

i. É incontestável então que uma compra a prazo, desde que com juros bem negociados, trará um retorno muito mais alto ao seu capital.

ii. Imagine que com os mesmos $200,000, que seriam investidos para comprar uma casa à vista com rendimento de $13,000 por ano, em se investindo em 5 casas no mesmo nível de investimento com empréstimo descrito acima, o rendimento seria de 5 x $6,600 ou seja, $33,000. Praticamente 2,5 vezes maior.

b. O que tem que ser considerado neste modelo é que há uma redução do rendimento líquido por conta da amortização do principal. Não significa que reduz esse lucro, mas sim que estará abatendo do principal uma quantia que vai fazer aquele imóvel ter a dívida reduzida dos iniciais $160 mil, a cada ano tornando-a menor.

RENTABILIDADE PARALELA (VALORIZAÇÃO)

A considerar a apreciação do imóvel.

Historicamente, na Flórida Central, os imóveis têm valorizado em uma faixa de 3% a 4%. Isso deve ser levado em consideração pela ajuda que dá na alavancagem do dinheiro.

Para tomar proveito dessa valorização, vamos voltar ao exemplo das casas compradas à vista ou a prazo.

Se a opção foi pela casa comprada à vista, no decorrer de 5 anos, aqueles $200 mil investidos, que lhe trouxeram $ 13,000 todo ano em cash, agora, depois de 5 anos, fazem com que a casa valha mais $6,000 ao ano, ou seja, depois de 5 anos, ela estará valendo $230 (um pouco mais, pois seria a valorização sobre a valorização, compostos esses juros dariam 15.9%).

No caso da estratégia de investimento for realizar o lucro em 5 anos, teve-se 5 x $13,000 = $65,000 mais os $30 mil de valorização, o que vai lhe dar $95,000 de retorno.

Agora, analisando o caso da compra de não uma, mas de cinco casas com 80% financiados:

  • 5 x $ 230,000 = $1,150,000 (preço de venda das casas);
  • Menos: 5 x $ 160,000 = $ 800,000 (valor da dívida, supondo que foi pago só o juro durante 5 anos);
  • Menos o investimento = $ 200,000;
  • Rentabilidade sobre a valorização = $150,000;
  • Rentabilidade sobre o aluguel = 5 anos x $ 6,600/ ano = $ 33,000;
  • Total de retorno sobre os $200,000 investidos seria de $183,000 em 5 anos (quase dobrando o capital).

CRÉDITO

Pelos exemplos dados, pode-se ver claramente que o crédito é um fator imprescindível para a alavancagem na sua rentabilidade. Quando se escuta nas esquinas que o crédito na América deve ser construído, não é só para inglês ver, mas para potencializar seus lucros e seus investimentos. Começar com um projeto mais simples, mas que seja alavancado sobre compra a prazo é o melhor conselho que pode ser dado, desde que os juros não ultrapassem o valor do retorno esperado (no caso do exemplo acima de 6.5 % ao ano).

CASAS NOVAS X CASAS JÁ PRONTAS

Diferentemente do caso de ocupar uma casa, a casa para aluguel deve ser preferencialmente usada. Evidentemente que dependendo da região e da demanda, uma casa em uma subdivisão nova terá menor demanda para aluguel do que em uma subdivisão ou bairro já estabelecido. No entanto, essa não é uma regra de mercado, e sim um exercício de “achômetro”. No caso da valorização, sim. As casas demoram um pouco a serem valorizadas depois de construídas. As oportunidades em si, ou seja, casas em distress ou com problemas com banco, que vão alavancar mais o seu dinheiro, devem ser usadas.

IMÓVEIS COMERCIAIS X IMÓVEIS RESIDENCIAIS PARA ALUGUEL

Nessa área, é recomendável encontrar um especialista, não invista sem saber com o que está mexendo ou sem conhecer muito o mercado. O imóvel comercial tem valorização diferente, rendimento diferente do residencial e uma fórmula de compra totalmente complexa para poder ser rentável.

Somos a comunidade que mais comprou elefantes brancos em Orlando por conta da similaridade que se faz do imóvel comercial com o residencial. Se usar uma simples fórmula, como já descrita, poucos imóveis comerciais – comprados por brasileiros na Flórida Central – têm algum rendimento que não chegam perto do que poderia ter sido feito com compra de casas. Não é porque o imóvel comercial não é rentável, mas porque o falso oportunismo e os conselhos de leigos induzem a erros crassos de formação de projeções e de expectativas.

Ademais, a venda de imóveis comerciais não tem a mesma velocidade e demanda dos imóveis residenciais. Portanto, só entre em negócio com imóveis comerciais com bastante profissionalismo e conhecimento de mercado. Não existe espaço para erros.

Incluo, em parte, os imóveis de aluguel para temporadas ou por semana nos imóveis comerciais, pois eles demandam uma série de atenção, desde legal até operacional que não parecem surtir os mesmos rendimentos esperados e também não têm a mesma liquidez e procura dos imóveis residenciais.

Com algumas centenas de corretores de imóveis residenciais brasileiros no mercado e algumas imobiliárias especializadas no mercado brasileiro, será difícil se enganar na compra de imóveis para renda, desde que se verifique as fórmulas demonstradas. Assim, somente após conhecer melhor o mercado, deve-se aventurar em um segundo escalão de negócios, mais rentável, porém muito mais profissional. Aplique no que é mais seguro e tranquilo, não serão seus primeiros investimentos os mais rentáveis, entretanto deverão ser os mais sólidos para criar confiança.

Nunca feche um negócio sem obter a cópia de todos os contratos em português, existem muitos tradutores (alguns juramentados); fale com um contador e sempre tenha um advogado para a devida orientação na compra de qualquer imóvel.