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Facilidades para compra do seu imóvel nos EUA

Facilidades para compra do seu imóvel nos EUA

Para esclarecer dúvidas sobre as opções de financiamento imobiliário o “Jornal Nossa Gente” conversou com especialista no assunto, Christiano Oliveira, Mortgage Broker

Edição de janeiro/2017 – pág. 19

Adquirir um imóvel nos Estados Unidos é o desejo de muitas pessoas, mas transformar esse desejo em realidade nem sempre é uma tarefa simples pelo fato de muitos não conhecerem as possibilidades disponíveis no mercado que facilitam o processo de compra. Exemplo? As opções de financiamento imobiliário. Para esclarecer dúvidas sobre o tema o “Jornal Nossa Gente” conversou com especialista no assunto, Christiano Oliveira, “Mortgage Broker”, que atende clientes em vários estados americanos através de “Programas de Investimentos”, e atualmente representa 35 diferentes landers/bancos.

Jornal Nossa Gente – Por gentileza, o senhor poderia listar as características de alguns dos principais “Programas de Investimento”, atualmente disponíveis no mercado?

Christiano Oliveira – Para explicar as características de cada um eu gostaria de começar dividindo os principais programas de financiamento imobiliário residencial nos EUA em 4 categorias: ´Conventional Conforming´ que seguem as regras de análise de risco das principais agências securitizadoras, ´Fannie Mae´, ´Freddie Mac´. O ´Conventional NonConforming´ que seguem regras estabelecidas pelos seus investidores”; ´Insured or Guaranteed´ que são assegurados e garantidos por agências controladas do governo (FHA, VA) e ´Portfolio Lenders´ bancos que seguem as regras próprias para análise de risco ou seus investidores. Estes programas são oferecidos para cidadãos, portadores de cartão de residente permanente ou que tem visto/permissão de trabalho nos EUA, salvo produtos como ´Foreign National Loan´ oferecidos especificamente para não residentes pelo programa Portfolio Lenders.

JNG – O senhor poderia detalhar alguns dos principais programas disponíveis?

CO – ´Conventional Conforming´, disponível para cidadãos, portadores de cartão de residente permanente ou com visto/permissão de trabalho nos EUA. Este programa é usado para comprar ou refinanciar imóveis de 1 4 unidades que podem ser novos ou usados, com a finalidade de investimento, primeira e segunda residência (casa de férias). Atualmente o limite máximo do valor financiado para esse programa é $417,000, o valor mínimo da entrada pode variar entre 3% a 20% dependendo da finalidade da compra e produto ao qual foi qualificado, se for para ocupar como principal residência, entre 3% a 5%, e 20% para investimentos, porcentagem que pode aumentar dependendo do grau de risco que o comprador/investidor oferecer ao banco.

O ´Conventional Nonconforming´ usado tanto para comprar ou refinanciar imóveis novos ou usados, com finalidade de investimento, primeira e segunda residência (casa de férias). Entre as opções que esse programa oferece, eu gostaria de destacar um produto específico chamado Jumbo Loan, esse produto permite valores de financiamento acima do limite estabelecido pelo Conventional Conforming ($417,000), sendo que o limite máximo de financiamento varia de banco para banco.

Para qualificar para esse produto, os bancos normalmente requerem uma pontuação de crédito mais alta comparado com produtos do Conventional Conforming, normalmente pontuações acima de 700. Jumbo Loan também pode significar, juros, custos de financiamento e uma porcentagem de investimento na entrada mais alto, normalmente a porcentagem mínima fica entre 15% e 35% dependendo do grau de risco que o comprador oferecer ao banco e dificuldade de liquidez deste empréstimo no mercado secundário.

O ´FHA/VA´ são programas assegurados e/ou garantidos por agências controladas pelo governo, FHA é assegurado pela agência do governo ´Federal Housing Administration´, ´VA´ é garantido pelo ´Department of Veterans Affairs´. ´FHA/VA ´foram desenvolvidos para beneficiar compradores que estão adquirindo seu primeiro imóvel e que pretendem usá-lo como sua residência principal. Entre essas duas opções eu gostaria de destacar o programa ´FHA´, muito popular pelo fato do financiamento ser assegurado através da agência ´Federal Housing Administration´, o que diminui o risco para os bancos em caso de uma possível retomada do imóvel por não pagamento do financiamento (hipoteca).
Financiamentos assegurados por FHA permitem uma maior flexibilidade por parte dos bancos nos requerimentos exigidos para pré-qualificação de um comprador.

Dependendo do banco/lender, compradores com pontuação de crédito acima 580 já podem ser considerados para uma pré-aprovação de financiamento, o programa também oferece juros e entradas mais baixos se comparados com o programa Conventional Conforming,

Atualmente o mínimo de entrada é 3.5% do valor de compra do imóvel, é também importante lembrar que financiamentos assegurados pelo FHA conta com duas apólices de seguros do financiamento, um prêmio inicial e outra anual, o valor do prêmio inicial pode ser financiado junto com o saldo devedor ou pago antecipadamente com custos iniciais do fechamento do contrato de financiamento, já o prêmio anual será pago junto com as parcelas mensais do financiamento baseado no tempo de duração do empréstimo, estipulados no contrato de financiamento.

O ´Portfolio Lenders´ são bancos que ditam suas próprias regras para análise de risco, esses bancos normalmente disponibilizam de produtos de financiamento para investidores e compradores que não qualificam para os produtos oferecidos pelos programas ´Conventional´ ou ´FHA´. Como esses clientes oferecem um grau de risco elevado para o banco e seus investidores, os produtos disponíveis contam com juros, custos de fechamento de contrato de financiamento e entradas mais elevados, a porcentagem mínima de entrada exigida dependendo do banco pode ficar entre 20% a 50% do valor do imóvel. Eu gostaria de destacar um dos principais produtos de financiamento oferecidos por esse tipo de lenders/bancos, que é o Foreign National Loan, produto de financiamento desenvolvido para quem não reside nos EUA, mas possui passaporte e visto válido de turista, veja a resposta da pergunta 3 nessa matéria, para saber mais informações sobre os pré-requisitos e documentações necessárias para qualificação deste produto.

JNG – Quais são os requisitos básicos para alguém que deseja realizar a compra de um imóvel contando com um financiamento imobiliário nos EUA?

CO – Primeiramente contar com um agente de financiamento imobiliário confiável, com licença no estado em que deseja fazer a compra, e iniciar o processo de pré-qualificação informando ao agente de forma clara e objetiva a atual situação financeira e o objetivo da compra a ser realizada (imóvel de férias, investimento ou para ocupar) pois estas informações são fundamentais para determinar o programa em que será pré-qualificado, também uma avaliação inicial de crédito é necessário para determinar o valor máximo da compra e capacidade de pagamento do financiamento, o que chamamos de pré-aprovação. Para obter uma pré-aprovação sólida e diminuir a chance do financiamento ser negado é necessário que o agente de financiamento verifique os requisitos básicos exigidos pelo banco e agências securitizadoras. Uma análise feita corretamente sobre a capacidade de pagamento aumenta as chances de sucesso na aprovação final. Para dar início ao processo de pré-aprovação é necessário preencher a aplicação de crédito e fornecer ao agente financeiro.

É importante ressaltar que após iniciar o processo de pré-aprovação é recomendado ao comprador evitar fazer depósitos em espécie ou transferências na conta em que possui os fundos a serem utilizados para finalizar a compra, pois no processo de aprovação todos os depósitos feitos nos últimos 60 dias deverão ser verificados e documentados adequadamente ou o banco não permitirá que estes fundos sejam usados para a compra.

É recomendado não aplicar/solicitar abertura de novas créditos, pois isso pode prejudicar a aprovação final do financiamento devido a um possível aumento das despesas fixas mensais não incluídas no cálculo de comprometimento de renda na aplicação inicial e também pode causar a redução da pontuação de crédito, podendo comprometer a aprovação final para o programa em que foi pré-aprovado.

JNG – Um turista que não possui Credit Score nos EUA, pode contar com linhas de financiamento imobiliário? Se sim, como?

CO – Sim, um comprador que possui visto de turista válido pode adquirir um imóvel de férias ou investimento através do programa para não residentes, chamado ´Foreign National Loan´. A documentação exigida varia de banco para banco, no geral a maioria dos bancos que oferecem esse programa tem os mesmos requerimentos para análise de crédito e capacidade de pagamento. Vale a pena destacar que a lista de documentos exigidos não se aplica para todos os bancos, os documentos requeridos dependem da flexibilidade e exigência de cada banco.

A porcentagem de entrada pode variar entre 25% a 50% dependendo do banco, tipo de imóvel e localização. Todas as cartas e documentos devem estar em idioma oficial do país de origem, em papel timbrado da instituição que a forneceu. Dependendo do banco pode ser exigido a tradução certificada de toda a documentação apresentada para análise de crédito.

JNG – Qual é o papel que o Mortgage Broker exerce junto aos lenders?

CO – O mortgage broker, como representante dos bancos/lenders, tem como obrigação ter um vasto conhecimento dos produtos oferecidos pelos mesmos, garantindo que as regras estabelecidas, assim como as leis estaduais e federais, sejam obedecidas, e dessa forma prover ao cliente um leque de opções de programas e produtos de financiamento de acordo com o perfil e necessidades financeiras atuais do cliente.

JNG – Para o comprador, qual é a importância de se realizar comparações entre as diferentes possibilidades de financiamento?

CO – É sempre prudente comparar programas e possibilidades de financiamento, sabendo que cada banco/lender tem suas próprias regras, produtos e taxas de juros, que podem ser ofertadas dependendo do perfil e necessidade financeira do cliente, o que um determinado banco oferece pode não ser a melhor opção no mercado. Por isso é sempre importante comparar possibilidades de financiamento.

JNG – Há diferenças nas regras de financiamento entre estados americanos que você queira destacar?

CO – Os bancos, basicamente, seguem as regras estabelecidas pelas principais agências securitizadoras (Fannie Mae, Freddie Mac), e não pelos estados.

O que seria interessante destacar é a diferença do valor máximo financiado permitido pelo programa ´FHA´ que varia dependendo do estado e condado, é recomendado sempre pesquisar qual é o valor de financiamento máximo permitido no estado e condado onde o imóvel está localizado.

JNG – Pode deixar uma dica para o comprador que deseja aumentar suas chances de sucesso em um processo de financiamento imobiliário?

CO – A dica para o comprador é sempre procurar a orientação de um agente de financiamento imobiliário que tenha conhecimento atualizado dos produtos e programas disponíveis no mercado, podendo oferecer uma variedade de produtos e orientar o cliente em todos os passos do processo, da pré-qualificação ao fechamento. Lembrando que planejar bem e fazer uma prévia avaliação do crédito é essencial para evitar frustrações, perda de tempo e dinheiro.
A principal dica é sempre obter uma carta sólida de pré-aprovação antes de procurar ou colocar um imóvel em contrato. Eu e minha equipe estaremos disponíveis para responder quaisquer perguntas que não foram respondidas e/ou esclarecidas através dessa matéria.

Serviço

Para saber mais sobre documentação e o tema:  contato@structure-usa.com

Loan Originator ­ NMLS id# 325017, as informações contidas neste artigo, são fornecidas somente para fins informativos e não se aplica para um caso/cliente específico, não constituindo assim nenhum vínculo de contratação de serviços ou orientação legal. Essas informações estão sujeitas às mudanças e regras de todas as agências reguladoras estaduais e federais, não limitadas somente FHA/VA, HUD, CFPB (Consumer Financial Protection Bureau), FTC, mercado secundário (Fannie Mae, Freddie MAC).